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こんなときはどうする? 不動産投資家のよくある悩みと解決策

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(写真=PIXTA)

利回りの良さや安定性から人気のある不動産投資ですが、いざ投資を始める時はどんな物件を選ぶべきか、どれくらいお金を借りられるかなど、さまざまな不安や悩みが発生します。

今回は、多くの不動産投資家が抱える悩みと解決策についてお話しします。

どれくらい借りられる? 融資金額や金利

不動産は金額が大きな買い物のため、ほとんどの場合は銀行からの融資を受けてローンを組むことになります。借りられる金額の範囲は、その人の収入や資産状況によります。不動産投資では賃料としての収入があり、それを運用することでローンを返済していきます。もちろん、元々安定した収入があることや、クレジットカードやローンの支払い滞納がないことなど、信用情報の属性は最低条件として必要になります。

ただし、物件の内容や収益性によって融資金額や審査の可否も変わってくるため、住宅ローンより審査が厳しいともいわれています。審査の際には返済能力というよりも、不動産投資という事業の採算性が重視されると考えていいでしょう。

銀行融資の金利は金融政策や自己資金、借入期間、銀行など条件によってさまざまですが、1%台ならば低金利と言われています。不動産投資ローンは住宅ローンよりもやや高金利となっており、2~3%台が多く、ノンバンクでは9%程度の高金利ローンもあります。

不動産投資の際には利回りだけでなく、借りた金額にかかる金利も含めて収支を予測することが不可欠です。

マンション投資の不安! 収支と空室対策

不動産の収支対策としては、購入前によく物件を調べて見極める必要があります。外観や間取りといった条件だけでなく、修繕予定、マンションの空室率、建築年数の経過などの要素も加味し、今後の計画をある程度立てましょう。

誰もが不安に感じる空室リスクですが、マンション一棟への投資は空室リスクに強いといえます。なぜなら、マンションの区分投資などとは違い、一棟投資の場合にはすべてが空室になることは考えにくいからです。そのため、収入が途切れることはあまりないでしょう。

とはいえ、継続して空室が続いたり、増えたりすると大きな負担になってしまいます。階数や住戸の位置などで空室になりやすい部屋もあります。建築年数の経過によってマンション全体が老朽化した場合には、リフォームや修繕、リノベーションによって、マンションそのものの魅力を高めるのが得策です。

それでも空室が続く場合には賃料を下げるのも一つの方法です。価格を数千円下げたとしても、その分入居希望者が出て部屋が埋まるのであれば、結果としてプラスになることがあります。資産価値ばかりを重視するのではなく、トータルの利益を見ることが投資の成功につながります。

マンション購入で損をしないために

せっかく不動産を購入しても「物件価値の下落で損をしたら…」と不安になるかもしれません。日頃のメンテナンスや管理は管理会社に外部委託することで、マンションの質を維持することができます。しかしながら経年劣化により、ある程度は物件価値が下がってしまうのは避けられません。オーナーは、前述したリフォームやリノベーションなどによって入居者をひきつける価値を保つ努力が必要です。

一棟購入は土地の利用において単独で権利者となる利点があり、資産価値がゼロになることはありません。最終的な収支を考えると、融資金額の残債が売却時の評価額を下回れば売る、という選択肢も見えてきます。確実に売れる物件にするには、マンションを売る際にすべて返済を行い、銀行の抵当権を外す必要があるためです。

事前調査をして購入戦略を立てることはもちろん、ある程度の収支計画と共に、残債がいつマンション売却額を下回るかを調べておくことが、損をしない大事なポイントとなります。

税金が怖い! 購入前から専門家に相談を

不動産購入の場合には、購入時だけでなく収入にかかる税金対策をしておくことが肝心です。貸付部屋数10室以上のマンション経営は事業となりますので、個人事業主もしくは法人として税務署に届け出て手続きをする必要があります。毎月の収入やかかった費用の帳簿をつけ、確定申告では青色申告を選択するなど節税を視野に入れましょう。修繕は物件価値の維持のためだけでなく、税金対策にもなるため計画的に行いましょう。

収支やキャッシュフローに関しても、一年単位ではなく一ヵ月や数ヵ月単位で区切りをつけて把握していくようにすれば、対策が立てやすくなります。記帳は自分で行うこともできますが、税理士に任せたほうが安心です。

今回は不動産投資家がよく抱える疑問について解説しました。不動産を購入する前に、ある程度の知識を持って計画を練ることは大切です。しかし自分だけでやるのではなく不動産会社などに相談し、事情に精通した専門家からの意見を聞くことは、投資リスクを減らす観点からとても重要です。不動産投資における悩みや不安を減らし、効率的に継続する一番の近道なのです。

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