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マンション投資を始める前に知っておくべき、不動産のリスクと回避方法

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(写真=Duncan Andison/Shutterstock.com)

マンション投資は金額が大きいため、間違えると大きな損失となりかねません。そこで、マンション投資を始める前に知っておくべき不動産のリスクと回避方法について解説します。マンション投資におけるリスクという観点からの投資ポイントを確認していきましょう。

金利上昇リスクの対処法

まず、マンション投資におけるリスクとして、金利上昇リスクが挙げられます。

マンション投資では、一般的に金融機関から融資を受けて投資します。変動金利で融資を受けた場合には、その時々の金利情勢によって総返済額が変動することになります。

マイナス金利政策がとられている現状では、すぐに金利が上がるといったことは見込みにくいかもしれません。しかし、いざ米国をはじめ先進国が金利を引き上げる方向へと向かった場合には、その影響は日本にも及ぶ可能性があります。

そのため、金利が上がった場合においても、返済が滞りなく行えるかどうか、事前に収支計画を立てて問題ないかどうか確認しましょう。無理のないローン計画を作成することが、金利上昇リスクへ事前に対処できる方法です。

家賃滞納リスク、建物管理の対処法について

投資用マンションでは、家賃を融資の返済にも充てるため、継続して家賃が入ってくることが重要です。もし家賃が滞納された場合には、収入がありません。最悪の場合、その期間の返済は持ち出しになるでしょう。これでは何のための投資かわかりません。

また、家賃滞納だけでなく、空室リスクにも注意が必要です。空室につながるリスクとしては、建物管理も挙げられます。管理が行き届いていない物件は悪評を呼び、入居者がなかなか決まらない恐れがあります。

こうした滞納、空室、管理といったリスクを軽減するためには、いずれもきちんと管理がされていればある程度防ぐことができます。そのため、管理会社に任せること有効です。入居者の審査や共用部分の管理など、一言に管理といってもさまざまな対応が必要です。特に投資初心者は、管理漏れがないよう管理を任せたほうが無難でしょう。

流動性リスクへの対処方法

不動産投資は、安定的な家賃収入が継続して入ってくることで、投資金額の回収を図ります。

投資金額の回収方法の一つに「売却」という方法がありますが、不動産は売りたいときにすぐ売れるものなのでしょうか。

一般的には売却価格をどう設定するかにかかっているといえます。価格や立地、管理状況次第では売却できないといったことも考えられます。このように、すぐには売却できない可能性があるリスクを流動性リスクといいます。

不動産は流動性が低いため、すぐに売却は難しいといったこともありえます。ただし、インフレ対策には有効であり、かつ毎月着実に家賃が入ってくるならば、売却しなくても投資金額の回収を図ることは可能です。家賃を私的年金代わりに受け取ることができる点もマンション投資のメリットといえ、流動性リスクをカバーすることが可能です。

建物の老朽化

新築や築浅の場合、建物自体また付属設備も新しく、使い勝手は誰が見てもいいと感じることでしょう。しかしながら、建物は年月が経つにつれて老朽化していきます。この点に関しては、耐用年数が長いRC造りにすることにより、老朽化への対応ができます。

また、長持ちさせる工夫として、メンテナンスを定期的に行い、物件価値を維持するといった方法もあります。こうして長持ちしているマンションは、ヴィンテージマンションとしてむしろ人気を呼ぶ側面もあります。メンテナンスをしっかり行い、長期間にわたって入居者がいることが、家賃収入を継続的に得るコツともいえます。

さまざまなリスクには対応可能

マンション投資にリスクがあることは事実ですが、対策をすれば大きな問題にはつながらず、安心して行えます。リスク軽減につながる対策をしっかり行い、不動産会社と付き合っていくことが、最も重要なリスク回避のポイントといえるのです。

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