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利回りだけじゃない!収益物件の注目ポイント

(写真=Scanrail1/Shutterstock.com)

利回りの高い不動産投資用物件と聞いて、どのようなイメージを持つでしょうか。言葉の通り「利回りの高さ」や「不動産価格の安さ」を考える人が多いでしょう。しかし、実際に不動産を所持する場合には利回り自体の考え方をはじめ、維持していく上でかかる経費や出口戦略など、考えなければいけないことがたくさんあります。ポイントをいくつかまとめて紹介します。

表面利回りではなく実質利回りを意識した物件選び

不動産物件を調べてみると、物件価格の他に利回り○%と表記されています。この利回りとは、以下で導き出された利回りの場合が多くなっています。

「満室時の年間賃料÷物件購入費用×100」

不動産を購入する際には、どのような手段で手に入れるか考えなければいけません。

区分所有の場合はキャッシュで一括購入もあり得るかもしれませんが、1棟買いの場合は銀行から融資を受ける場合が多いでしょう。その場合には、金利も含めたローン返済を考慮しなければなりません。購入時の諸経費、中古購入であれば修繕費、そして、ローン返済などを含めた実質利回りを考慮してキャッシュフローを計算する必要があります。

不動産を所持するまでに考えないといけない出口戦略

不動産投資を考える上で、入居者満員時のキャッシュフローと、空室や修繕費などのリスクをあわせて考える人は多いでしょう。しかし、意外に見落としがちなのが「出口戦略」です。投資物件を見る際には、不動産金額、利回り、築年数、戸数、広さなどさまざまな情報が並んでいて、ついつい収入と支出に目がいきがちです。

しかし、その不動産をキャピタルゲイン(売却益)目的で購入するのか、インカムゲイン(毎月の家賃収入)でローン残債が落ちるまで所持していくかによって、対応が異なってきます。

所持した不動産の最終的な収益と損益は、売却するまで確定しません。目的と戦略に則って管理をしていくことで、将来の資産とするのか、キャッシュとして持つのかなど選択することが可能です。数ある投資の中でも、可能性が広がっているのが不動産投資といえるでしょう。

新築物件に比べて、美味しい中古物件とは

新築物件は融資年数を長く設定することが多く、融資を受けやすいという利点があります。さらに、新築として高い賃料で貸し出すことができ、空室リスクが少ないというメリットもあります。

しかし、新築という特徴しかない物件の場合は築年数が2~3年経つと退去者が出たり、空室が埋められず賃料の引き下げが必要となったりするなど、問題が発生する可能性があります。また、購入価格が高いため、長期保有を行わないと売却時に残債が出るリスクを抱えることにもなります。

一方の中古物件は、安価で購入した物件をそこまで価格を落とさずとも売却できる可能性があります。何年か家賃収入を得ることで売却益を得ることも可能でしょう。

中古物件問題の一つである融資期間についてもRC造、SRC造であれば木造と比べ価格は上がりますが、耐用年数が長いため築年数20年程度であれば、長期間にわたり融資を受けられる可能性があります。国土交通省の「平成28年住宅経済関連データ」によれば、2016年現在でも前年比で住宅着戸数は増えており、新築物件が増えれば自動的に中古物件も増え、利回りの高い物件が市場に出回る可能性も高いとされています。

収益物件はアイディア次第

駅近物件の購入や設備の充実、家賃の見直しなど、オーナーができる基本的なことで空室を少なくし、他物件と差別化を図ることで安定収入につなげることができます。

また、築年数30年を超える物件であっても、物件購入費用を抑えながら新築同様の部屋にリノベーションすることが可能です。1981年以降の新耐震基準の住宅であれば、長期間住宅を保持する意向のオーナーがいる限りは、築年数30年超の物件であっても成約数はそこまで落ちることはないでしょう。

不動産投資を行う目的は人それぞれです。自身の考える目的に見合った投資戦略を実行することができれば、安定収入を得られる不動産運営が可能となるでしょう。

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