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マンション投資は利回りが良い?効率的な方法

(写真=Joe Techapanupreeda/Shutterstock.com)

不動産投資の中で、マンション投資は高い利回りが期待できるとされています。しかし、すべてのマンションの利回りが良いわけではありません。また、マンションの購入方法によっても利回りは変わってきます。今回は、マンション投資の利回りについて解説します。

マンション投資の利回り

マンション投資の利回りは、実質利回りで考える必要があります。実質利回りは、「(年間収益-年間経費)÷物件取得費×100」という計算で導き出されます。注意すべき点は、「年間収益÷物件価格×100」で算出される「表面利回り」と混同しないことです。

● 年間収益と年間経費ついて

年間収益とは、1年間で得られる賃料収入です。また、年間経費とは以下のような費用です。
・ 固定資産税
・ 管理費、修繕維持積立金
・ 補修費用
・ 管理会社へ支払う費用
・ 各報酬費用(税理士など)

このように、マンション投資をすることにより物件運営にかかる費用が必要になります。税金はもちろん、賃借人が退去すると補修費用もかかります。また、管理を管理会社に委託する場合は、管理会社に支払う費用も必要です。

● 物件取得価格

物件取得価格は、以下のような費用です。
・ マンション購入費用
・ 仲介手数料
・ 登記関係費用
・ ローン関係費用
・ 不動産取得税

このように、マンションの購入費用以外に発生する諸費用も加味しなければいけません。上記の費用を加味しなかった場合、実際に物件取得にかかった費用からの利回りを算出することが難しくなります。

● 利回りの具体例

試しに以下のマンション投資での利回りを計算してみます。
・ マンション価格:2,900万円
・ マンション取得時の諸費用:140万円
・ マンション年間収益:190万円
・ マンション年間経費:28万円

この場合には、(年間収益190万円-年間経費28万円)÷マンション取得費用3,040万円(2,900万円+140万円)=5.32%になります。つまり、19年弱(100%÷5.32%)で、物件取得時の費用を回収できるということになります。

家族向け物件の利回り

マンション投資の利回りを見てきましたが、次は家族向け物件の利回りを計算してみます。家族向け物件の利回りは以下の理由から低くなる傾向があります。

・ 物件取得費用が上がる
・ 物件取得費用の上がり幅ほど家賃は上がらない
・ 空室リスクが高くなる

● 物件取得費用と家賃について

家族向け物件は、2LDK以上の物件を指します。2LDK以上なので最低でも55平方メートル程度の広さは必要です。広くなるため、1R?1LDKのマンションと比べると高価格帯となります。

例えば、同じエリアで、坪単価240万円(1平方メートル単価72万6,000円)物件を取得したときの価格を見ていきましょう。
・ 1R(18平方メートル):1,307万円
・ 3LDK(75平方メートル):5,445万円

つまり、1Rの部屋よりも3LDKの部屋の方が、約4.17倍の価格になります。しかし、家賃はここまで差はでません。

例えば、1Rが8万円である場合には、4.16倍だと3LDKは33万3,000円ほどになります。しかし、この家賃では賃借人はなかなかあらわれないでしょう。このように、価格の差がそのまま家賃にスライドするわけではないため、結果的に利回りは下がりやすくなります。

● 空室リスクが高い

また、家族向け物件は空室リスクが高くなります。家族の場合は住宅の選択肢が増えるからです。つまり、居住候補に「一戸建て」などが含まれるだけではなく、家を「購入する」人も多くなります。空室リスクが高くなると収益が減るため、当然ながら利回りは低下します。

マンション一棟投資の場合

今まではマンションの「一室」投資を見てきました。しかし、マンション投資の中には、マンション「一棟」投資もあります。一棟投資の利回り計算では以下の点をおさえておきましょう。

・ 諸費用額の増額
・ メンテナンス費用の増額

マンション一棟投資の場合には、物件取得費用が億単位になります。また、一棟投資ということは、複数の部屋を所有するということであり、マンション自体も自分の所有です。そのため、部屋ごとの修繕費用も増額となるだけではなく、マンション全体の補修費用も自分で支払う必要があります。マンション一棟投資のときには、上記2つの金額が異なる点を覚えておきましょう。

効率を高めるマンション投資

マンション投資をする際に重要な「利回り」は、まず、実質利回りで考える必要があります。また、家族向けマンションは利回りが低下しやすく、一棟買いの場合にはメンテナンス費用や物件取得費用が増額する点を覚えておきましょう。

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