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不動産投資はレバレッジが命!上手に融資を活用する方法

(写真=Vintage Tone/Shutterstock.com)

不動産投資が人気である理由の1つに「融資を受けやすい」という点があります。融資によってレバレッジをきかせることで、より効率の良い資産運用が可能となります。ただし、融資金額は「高ければ高いほど良い」というものではなく、相応のリスクも存在します。そこで、レバレッジや不動産投資ローンについて紹介します。

レバレッジの正体

レバレッジとは投資を行う際、不動産ローンなどで融資を受けたときに投資総額が自己資金の何倍かを示すものです。例えば、投資総額が5,000万円でそのうち自己資金が500万円であればレバレッジ倍率は10倍と表現されます。レバレッジ倍率が上がるほど、投資が失敗した際のリスクが大きくなります。

金融庁も高レバレッジのリスクについて危惧しており「金融商品取引業等に関する内閣府令の一部を改正する内閣府令(案)」によると、高レバレッジで行われることが多いFX取引に関して、顧客保護の目的からレバレッジ規制の強化が公表されています。現在、FXのレバレッジ倍率は最大25倍にまで抑えられています。

自己資金が少なくても、レバレッジをかけることで高い投資効率を実現することが可能ですが、あくまで借金であるということを忘れてはいけません。例えば、金利の変動によって年間の借り入れに対する返済金額が想定より増大した場合、結果として自己資金のみで運用した方が収益は増えていたというような「逆レバレッジ」の状況に陥るケースも存在するので、状況に合わせて適切に利用する必要があります。

不動産投資と融資の関係性

不動産投資は運用効率が高く、長期的に安定した資産運用が期待できる投資方法ですが、物件を購入しなければならないため初期費用が高いという特徴があります。そこで、不動産投資を始める人の多くは融資を受け、家賃収入を返済に充てるという手法をとります。

不動産投資は不動産ローンを利用することでレバレッジをきかせることができるため、自己資金だけでは達成できない高い運用効率を実現することが可能です。また、不動産投資の運用効率は購入する物件や立地によって大部分が決定されるため、他の投資方法と比べるとどれくらい融資を受けられるかが重要となります。

各金融機関も不動産融資には積極的な姿勢を見せており、特に2016年度は地価の上昇や日銀のマイナス金利政策も影響し、不動産融資は過去最高の12兆2,806億円を記録しました。

東京都では2020年のオリンピック開催に向けて不動産需要の増加が予想されており、少なくとも今後数年は不動産融資をお得に利用できるチャンスと言えるかもしれません。

融資限度額はどれくらい?

たとえば日本政策金融公庫では、投資のための融資は行っていない代わりに不動産賃貸事業として、実質的に不動産投資への融資を受けることが可能です。普通貸付の場合、運転資金として最大で4,800万円までの融資を受けることができます。

また、オリックス銀行の不動産投資ローンの場合は、昨年度の年収が500万円以上、同一勤務先に3年以上の勤務などが条件となっていますが、融資限度額は1,000万~2億円と定められています。

さらに、りそな銀行のりそなアパート・マンションローンでは具体的な収入の規定は定められておらず、融資限度額は100万~1億円となっています。

これらの金額はあくまで融資限度額であり、実際に融資される金額は主に過去の信用履歴、職業、年収、物件評価、投資計画によって決定され、その審査基準は銀行によって大きく異なります。

融資を上手に活用する方法

希望融資金額が高ければ融資が承認されず、低ければ実際の投資効率も低くなる可能性があるため、適切なレバレッジ設定が必要と言えます。また、高レバレッジは投資に失敗した際の立て直しが困難となるため、リスクが大きいことも忘れてはいけません。現在はマイナス金利や金融緩和の長期化の影響もあって不動産投資ローンが非常に利用しやすい環境と言えますが、収益とローンのバランス考えた不動産投資を行いましょう。

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