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不動産価値は中身で決まる!?中古不動産のリノベーション

(写真=symbiot/Shutterstock.com)

近年、住宅をリノベーション(大規模改修)する人が増えてきています。新築への志向が薄くなる中で中古住宅の売り出し戸数は年々増加傾向にあります。そこで、近年変化する住宅の価値を考え、中古住宅のリノベーションが不動産投資に効果的なのか確認していきましょう。

住居の価値とは

これまでの日本は、住宅の価値として築年数や新築住宅を重視する傾向にありました。日本の中古住宅流通の割合は過去30年間で20%を上回ることは無く、欧米の中古住宅流通の割合が80%を超えていることを考えると、非常に独特の住宅ニーズであるといえます。

しかし、国土交通省が公表している「平成28年度 住宅経済関連データ 既存住宅流通シェアの推移」によると、依然新築住宅の割合は多いものの、徐々に中古住宅の割合が増加しつつあるようです。今後は住宅の価値というものが築年数では無く、コストパフォーマンスや内部のこだわりにシフトしていくと考えられます。

これは、不動産投資家にとって嬉しい状況です。築年数が重視される市場であれば創意工夫の余地が少なく、投資効率を引き上げる手段が限られます。しかし、住宅内の空間や住みやすさが重視されるのであれば、中古住宅を買い取ってリノベーションし、住宅価値を高めてから経営することが可能となります。

中古物件の価値は低い

近年では、中古住宅をリノベーションして経営する人が増えてきています。理由として、中古住宅は物件の価値が低いため安く購入することができ、新築住宅に投資を行うより投資効率を高められるという点が挙げられます。

例えば、木造の中古住宅であれば築年数10年を経過すると、価値は新築住宅の約半分まで下落するといわれています。また、耐用年数が22年と定められていることもあり、築後20年で中古住宅の価値はほぼゼロになります。

不動産投資において利回りを高めるためには、家賃収入を上げるか、もしくは物件を安く購入するという方法がありますが、中古物件を購入してリノベーションを行うとその両方を満たすことができ、不動産投資としては効率よく資産を運用できます。

ただし、中古物件のリノベーションは新築不動産への投資と比べると、より深い住宅の知識が必要となります。入居者の需要を理解した改修が必要だと言えるでしょう。

価値を高めるリノベーションとは

リノベーションは間取りや内装の変更などを行いますが、住宅の価値を高めるにはリノベーション住宅を求める消費者のニーズに応える必要があります。

例えば、ファミリー層向けの不動産経営であれば、子ども部屋を作りやすいように間取りを変更するなどの方法があります。その他にも、家族の団らんが増えるようにリビングスペースを広くし、壁を取り払うとなどもあるでしょう。

高齢者向けの住宅では日射遮蔽や通風に気を付け、バリアフリー化や耐震改修、HEMS(家庭電力量の見える化、家電をスマートフォンなどで遠隔制御)を活用して、高齢者の見守りなどを盛り込むと非常に効果的です。また、住宅価値を高める共通のリノベーションとしては老朽化や防寒への対策、耐震補強、省エネ化などが挙げられます。

住宅金融支援機構による「季報 住宅金融 2014年度夏号 リノベーション市場の背景と射程」によると、新築住宅と比較するとリノベーション住宅を選ぶ重視点として、窓からの景色や管理状態の良さが目立ちます。

さらに、リノベーション住宅選びのイメージとして、「自分の好きなものに囲まれて暮らしたい」「自分らしさが表れる家に住みたい」「不特定多数向けに作られた家にそのまま住みたくない」などのこだわりが強いことがわかります。

リノベーションは投資において効果的か

リノベーションを行う場合、深い知識が必要不可欠で、やらなければならないことも一気に増えるため、通常の不動産投資と比べると難易度は高くなりがちです。しかし、うまく入居者層のニーズに合わせることができれば住宅の価値を高めることができ、投資効率は高いと言えます。

近年は消費者の住宅選びが変化しつつあるため、中古住宅をリノベーションして経営する絶好の機会といえるかもしれません。ただし、ローンを利用する場合は、条件が厳しい可能性があるので事前に確認が必要です。

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