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不動産投資の肝は資金繰りなワケ

(写真= PHOTOBUAY/Shutterstock.com)

不動産投資といえば、利回りや毎月の収入に注目することが多いですが、重要なポイントに「資金繰り」もあります。不動産投資はローンを利用することが多いため、毎月支出が発生します。手元に資金が無ければ返済が滞り、投資を続けることができなくなってしまいます。不動産投資において、資金繰りが大切とされる理由を確認していきましょう。

キャッシュフローを理解する

一般的なキャッシュフローとはその言葉が表すとおり「現金の流れ」を意味しており、お金の流動性を表す指標として用いられますが、不動産投資におけるキャッシュフローとは、収支を計算した後で手元に残る資金のことを指します。計算方法としては家賃収入からローンの支払い、税金、管理費などを差し引くことで求めることができます。

不動産投資を始めるにあたって融資を受けた場合には毎月ローンの返済があります。返済に充てる資金が手元に無い場合は、途中で不動産物件の売却を余儀なくされ、資産運用を続けることができなくなってしまう場合もあります。

反対に、たとえ一時的に赤字経営に陥ってしまったとしても、キャッシュフローさえあれば投資を続けることは可能で、黒字化に向けてさまざまな対策を取ることができます。そのため、不動産経営では収支状況よりキャッシュフローが重要視されることは珍しくないのです。

利益が出ても破産する可能性

不動産経営では、長年にわたって黒字経営が続き、収支が増え続けているにもかかわらず、キャッシュフローはいつの間にか減少し続け、結果としてローンの返済に充てる資金が用意できずに破産するということが起こり得ます。

よくある原因としては、建物の減価償却期間の終了や借入金の返済方法によって、経費で落とせない費用が増え、課税金額が増加することが挙げられます。

減価償却とは、時間経過による価値の減少を経費として計上する手続きのことで、建物や付属設備などが対象となります。不動産の購入金額を取得年度にすべて費用として計上する場合と比べると、節税に効果的です。しかし、築年数が耐用年数を超えてしまうと減価償却することができなくなるため、物件によっては経営途中でそれまで以上の資金が必要となります。

また、不動産投資ローンを利用する場合、返済方式は元利均等返済方式が採用されることが多い傾向にあります。そのため、返済の初めは利息の割合が多く、徐々に元金の返済割合が大きくなっていきます。利息は経費として計上することができますが、元金は経費として計上することができないため、課税金額も徐々に増加していくことになります。

不動産投資における資金繰りの重要性

不動産投資では課税金額が徐々に大きくなっていくのは避けられず、経営状況が想定より悪くなることは十分起こり得ることです。重要なことは、キャッシュフローに余裕がないと判断したらすぐに資金の調達を考えるということです。

たとえ、すぐには破産することがない状況だとしても、キャッシュフローに余裕がなければ、設備の交換や修繕などを行うことができず、空室率の増加や賃料の低下に繋がり、破産の可能性は高くなります。さらに、そのような状況では不動産の売却価格も大きく低下するため、早急な対策が求められます。

考えられる方法の1つとしては、ローンを借り換えることで金利を下げ、キャッシュフローに余裕を持たせるというものがあります。ただし、支払いの総額は増えてしまうため、あくまで応急処置として考え、乗り換えた後に不動産経営の見直しを十分に行う必要があります。

小さな支払いで大きな投資ができる

不動産投資では手持ちの資金がなくなると、経営プランの改善も制限され、投資そのものを続けることができなくなってしまいます。資金を調達する方法は、支払いの総額が大きくなりがちですが、借入れの総額と比較するとあまり大きくはありません。

キャッシュフローは常に余裕を持たせておき、時には支出の総額を増やしてでも、対策を取る必要があります。

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