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安定収入が魅力的!賃貸経営の利回りを考える

(写真=Krivosheev Vitaly/Shutterstock.com)

不動産投資の中でも、賃貸経営は家賃収入を目的とした投資方法で、安定した収入を定期的に得ることが可能です。ただし、賃貸経営は家賃収入の高さだけで判断することはできず、売却した際の利益まで考慮した資産運用計画が求められます。

賃貸経営のメリットや、インカムゲインとキャピタルゲインについて考えましょう。

インカムゲインとキャピタルゲイン

インカムゲインとは、投資用資産を保有している期間内に投資の報酬として得られる収益のことで、不動産投資の場合は家賃収入があてはまります。一方でキャピタルゲインとは、保有している資産を手放した際に得られる収益のことで、不動産投資の場合、投資物件の取得時の価格と売却時の価格の差額から得られる譲渡益があてはまります。

インカムゲインは1回あたりの収入金額は低いですが、決まった金額を定期的に受け取ることが可能です。一方でキャピタルゲインは大きな収入を短期で取得することが可能ですが、投資用資産を売却してしまうため、それ以降の資産運用が不可能となります。

不動産投資はインカムゲインを目的とした運用と、キャピタルゲインを目的とした運用に分かれます。かつてバブル時代では土地価格の高騰が期待できたため、キャピタルゲインを狙った不動産投資が積極的に行われていましたが、近年では土地価格が確実に上昇するという保証がないため、インカムゲインで安定した収益を得るという方が増えてきています。

賃貸経営の魅力は?

賃貸経営は、インカムゲインを目的とした一般的な不動産投資方法です。うまく経営すれば、少しずつ確実に資産を蓄えられるでしょう。賃貸経営によって得られる家賃収入は不労所得のため、自身が怪我や病気により働けなくなった場合の保険となります。

さらに所得だけではなく、不動産価格は物価に応じて変動するため、資産を不動産に変えて長期的に所有しておくことでインフレへの対策となります。また、一般に不動産は現金より価値が低く判断され、購入金額のおよそ70%と評価されます。そのため、相続税の節約となるほか、減価償却や費用を計上することで所得税の節約に繋げることも可能です。

物件を購入する際には、不動産投資ローンを利用すると団体信用生命保険に加入することができます。この保険に加入していると、もし自身が死亡した場合にはローンの残債務がゼロとなるため、生命保険として利用することができます。残債務がゼロとなった場合でも不動産はそのまま相続対象となるため、被相続人が家賃収入を受け取ったり売却したりすることもできます。

インカムゲインを上げる方法

不動産は経年劣化により価値は下がっていくため、一般的には時間の経過と共にインカムゲインは徐々に低下していきます。ただし、入居者が支払う初期費用をインカムゲインとして支払ってもらうことで、結果として収益の総額をアップさせることも可能です。

具体的には、入居者の募集プランを変更し、敷金礼金を取っているのであればゼロにし、その分毎月の家賃をアップさせるという方法が考えられるでしょう。今後、土地価格が上がっていくと考えられるエリアで賃貸経営を行うことで、経年劣化以上に住宅価値が増加する可能性があります。

不動産投資は、年間の家賃収入を不動産の購入価格で割った表面利回りで判断されることもありますが、実際にはその他の支出や諸経費を考慮した実質利回りで評価しなければ投資効率は判断できません。

また、時には不動産のキャピタルゲインによって最終的な利益をプラスにすることもあるため、賃貸経営をインカムゲインだけで判断するのは難しいと言えます。最終的な利回りを想定し、長期的な計画を立てなければなりません。

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