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物件の条件にこだわる前に、投資する目的を明確に

(写真=stoatphoto/Shutterstock.com)

不動産投資を始めようとしている人が最初に考えることは、「どんな条件の物件を買えば、いくら利益が出るのか」ということでしょう。予算、利回り、エリア……条件はいろいろあります。ただその前に、何のために不動産投資をしようとしているのか、目的を明確にしておきましょう。なぜなら、目的が違えば、選ぶべき物件が変わってくるからです。不動産投資セミナーなどに出かける前に、前もって明確にしておくべきことを考えてみましょう。

節税ですか?収益ですか?

不動産投資の目的は人によってさまざまでしょう。しかし、大別してみれば、節税対策、相続税対策、収益の3つが考えられます。

節税対策が目的の場合、本来は利益の大きさは追求しなくてもよいはずです。ところが、利回りの高い物件を、懸命に探している人がいかに多いでしょう。収益が大きい物件は、納税額も多くなります。節税目的で狙うべき物件とは、税引き前利益が赤字なのに、実際にはキャッシュフローがプラスというものになるはずです。

相続税対策が目的ならば、持っている土地に上物があれば良いはずです。だから、ここでは言及しません。むしろ、ほとんどの人は収益が目的でしょう。月給に少し上乗せする収入があれば、生活に余裕が生まれます。将来の年金収入にプラスになるものがあれば、老後の生活はきっと楽になるでしょう。

費やせる時間と労力は?

不動産投資のために、割くことができる時間はどれくらいあり、手間はどの程度までかけられるのでしょうか。投資物件選びは、それらで変わってきます。

仕事が忙しく、時間がなく、手間もかけたくないという人は、不動産会社にコンタクトするのもありでしょう。不動産投資セミナーの個別相談で、直接相談するのもいいでしょう。「プロ」に任せるという選択です。

一方、手間も時間も十分にかけられる人は、不動産会社から情報をもらい、自分で探してみるという方法もあります。ただ、初心者では、なかなか欲しい情報は出てこない可能性があります。足繁く通って、人間関係を築き、有益な情報をつかむ必要があるでしょう。

インターネットでの情報収集に時間をかけるのも一つの方法です。ただし、専門サイトは誰でもアクセスできるので、売る側、買う側のプロも見ています。利益が出そうな物件は、すぐになくなります。お気に入りの物件を見つけたら、その物件と同じスペックの物件が、月額いくらで賃貸に出されているかを検索して調べましょう。大まかですが、表面利回りが計算できます。

エリアと利回り、予算の目安の付け方

選ぶべきエリアは、土地勘があって、自宅からの距離が2時間以内の近場にしておくことをお勧めします。土地勘があれば、人気エリアかどうかも自分自身で判断することができるでしょう。近場が良い理由の一つは、不動産会社に顔を出しやすくなることです。購入物件がきちんと管理されているかどうかもチェックしやすくなります。

物件購入の予算は、自己資金の5~10倍くらいが目安とされています。自己資金500万円、年収700万円程度なら、銀行の融資総額は8,000万円程度です。

不動産は決して安い買い物ではありません。だからこそ、不動産投資を始めるに当たっては、その目的を明確化しておきましょう。なぜなら、条件で購入すべき物件のタイプが異なってくるからです。そのうえで、それぞれに見合った予算やエリアの目安をつけて具体的な行動に乗り出していくのが大切だといえます。

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