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どんな特徴がある?駅チカ繁華街の物件の特徴とメリット

(写真=KONGKY/Shutterstock.com)

投資用物件を買う際、最も重視されるのが立地です。特に、交通アクセスは重要で、東京なら、渋谷、新宿などの都心に出やすい街や、複数路線が乗り入れている立地は付加価値が高いといえます。さらに、急行や快速が停車するターミナル駅へ乗り換えなしで出られる街や、徒歩5分以内の「駅チカ」の物件は資産価値が落ちにくいでしょう。

「駅チカ」物件ともなれば、周辺には飲食店やプレイスポットがあふれた繁華街の中の場合もあります。騒音や治安に不安を抱く方も少なからずいるかもしれません。そうした物件は購入しても、その後の賃貸経営に問題はないのでしょうか。

駅チカ繁華街にはいろんな人がやってくる

東京は国際的に見ても極めて大きな都市です。東京を環状に走る山手線の渋谷駅、新宿駅、池袋駅の乗降客数は、世界でもトップクラスといわれています。2016年にJR東日本が発表している1日平均の乗車数は1位が新宿で約77万人、2位が池袋で約56万人、3位が東京で約44万人です。

東京の都心では、JR、地下鉄、バスなど公共交通機関で、どこへでも行けます。有名ブランドの旗艦店や老舗デパートが軒を連ねて、先端医療設備を整えた病院も多い傾向です。郊外に移転した教育機関の都心に回帰しています。とにかく何でもそろっていて、便利なのが都心の駅チカ物件なのです。

地方から上京したばかりの学生や新社会人の中には、自分の職場や学校の近くがいいと考える人も多いでしょう。そのため、交通の便の良い池袋駅周辺や、新宿駅周辺の賃貸物件を不動産業者で相談することもあるかもしれません。日中はビジネス街でも、夜は歓楽街にもなりうるのが東京の主要駅における繁華街の特徴です。

若者から仕事帰りのサラリーマン、観光に訪れた外国人などの大勢の人でにぎわいます。多種多様な人たちであふれかえる街には、まさに喧騒(けんそう)という言葉がふさわしいでしょう。そのため、治安に課題があることも多いので、居住には適さないと考える人も少なからずいるのです。

しかし、そうした繁華街の物件に住む人がいないかというと、そうではありません。その利便性の高さを求める人はたくさんいます。むしろ、そのようなエリアの物件への入居を望む人たちもいるでしょう。深夜まで営業する飲食店に勤める人たちは、仕事終わったときに帰宅する公共交通手段がないので、徒歩で帰宅できるロケーションの物件を希望する方もいます。そういうエリアだからこそ住みたいという確実なニーズもあるのです。

住環境を守るための対策が必要

繁華街にある物件では、周辺に遊興施設や飲食店が多いため、騒音やゴミ出しなどの生活ルールが守られにくいなど、住環境の問題に直面するケースが少なくありません。道路では、泥酔して倒れこんでしまった人や、大声で深夜まで騒ぐ人などをしばしば見かけます。繁華街はどうしても、そのような状態になりがちです。

訪日外国人が急増していることもあいまって、深夜に繁華街の路地で外国人がたむろする光景を見ると、治安に不安を覚えることもあるでしょう。考え方や価値観が違ううえに、日本の生活ルールを熟知していない人も多い傾向です。それゆえ、タバコやゴミが物件近くに「ポイ捨て」されていたり、同じ物件の外国人入居者が、ゴミ出しルールを守らなかったりすることも考えられます。さらに、物件自体が汚れたり、入居者間のトラブルが増えたりするリスクも高いという一面も考慮が必要です。

駅チカ繁華街の物件オーナーは、そのための対策を取る必要があります。管理会社と協議して「入居者がルールを守るように注意喚起をする」「入居者が犯罪に巻き込まれないよう防犯カメラを設置する」「セキュリティ設備を整える」など予防に努めることが必要です。時には警察に相談することも必要でしょう。駅チカ繁華街物件ならではの工夫が求められるのです。

入居率は高く家賃は高め

こうした状況を知ると、駅チカ繁華街の物件は、投資物件の対象として、ふさわしくないのではないかと考える人もいるでしょう。確かに、管理の難しさはありますが、悪いことばかりでもありません。なぜなら、月額家賃を高めに設定しても問題がないからです。利便性が極めて高く、駅チカ繁華街のど真ん中なら、地価も高くなります。

相続を考える年齢になったオーナーの中には、管理の煩雑さも考えると、速やかに手放してしまいたいと考える人もいて、思わぬ掘り出し物に出くわすことがあるのです。ただ、入居希望者は、一般的な企業に勤めるサラリーマンというよりも、深夜まで営業する飲食店や遊興施設で働く人や、外国人などが多い傾向です。そのため、保証人がいなかったり、保証会社の審査がなかなか通らなかったりするなど、入居審査の手間がかかるケースもあるといえます。

以上、見てきたように、繁華街の物件には一般とは違うリスクが伴い、そのための対応が必要です。しかし、高い家賃が設定できて、空室リスクが低いなどのメリットがあります。ただ、大きな事件が起こってしまうと、今後の入居や設定家賃に悪影響が出ますので、特にセキュリティを万全にすることだけは怠らないようにしましょう。

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