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あなたのポートフォリオに不動産を!資産運用における不動産の重要性

(写真=Alex_Po/Shutterstock.com)

年金などの社会保障に不安がある日本において、将来の備えとなる貯蓄を増やすため、資産運用は欠かせません。しかし、金融商品の種類はさまざまで、リスクとリターンが異なります。それぞれの特性を踏まえ、分散投資をする中で不動産投資には「どの程度のウエートを置けば良いのか」について迷う方もいるでしょう。そこで、今回は不動産の果たす役割や重要性について考えてみましょう。

金融商品のリスクとリターン

国内の代表的な金融商品として、銀行預金、債券、投資信託、株式、FXなどの商品がしばしば取り上げられます。一般的に、上記の順番でリスクやリターンが高くなる傾向です。一般的に銀行預金は預金保険機構により1,000万円の元本とその利息分まで保証されています。(無利息口座などは除く)

コンビニのATMでも24時間の引き出しが可能であるほか、ネットバンキングで、いつでもどこでも振り込みや振替が可能で、安全レベルの水準は高く流動性も高いものです。ただし、日本銀行のマイナス金利政策の影響から、預金金利は非常に低く収益性はゼロに等しいといえます。

一方、債券には国債や地方債、社債などがあります。国や自治体は消滅することはほぼないので、安全性はかなり高いといえそうです。ただ、その分、収益性は低くなります。社債は企業によって利回りの高いものがありますが、その分、存続リスクも高くなるのです。また、流動性はあまり高くありません。満期まで持っていれば、元本が保証されると考えられます。しかし、金利が低いときに中途解約すると、手数料を差し引かれて元本割れをすることもあります。

投資信託は債券や株式と違い少額からの投資ができます。専門家が運用することや透明性が高いことが特徴です。投資対象は複数の株式や債券などになります。このため、リスクとリターンは、銀行預金や債券などよりも高めといえるでしょう。

株式は基本的に安いときに購入して、高くなったときに売ることで差益を得ます。購入する銘柄と売買のタイミングによって、収益性は非常に高くなりますし、換金は売却日から4営業日後なので、流動性も高いといえるでしょう。一方、予期せぬ大きな価格変動があり得るので安全性は低い金融商品となります。特にボラティリティの高い新興市場の株式についてはハイリスク・ハイリターンの部類に入るでしょう。

FXは外国為替証拠品取引のことです。例えば、各国の通貨と比べて円高のときに購入し、円安になったタイミングで売却することで差益を得られます。また、円安時に売りからはいって、円高時に買い戻し、差益を得ることも可能です。ニュースなどでも取り上げられるドル・円の為替レートはなじみ深いでしょう。

しかし、新興国の通貨とのペアで取引を行うことも可能です。ただ、新興国は情勢が不安定でカントリーリスクが存在するため、思いのほか、損失が拡大する可能性があります。FXは証拠金の何倍ものレバレッジを効かせた取引ができることが魅力のひとつです。しかし、個人投資家保護の観点から、2011年8月から日本国内のFX業者の場合は証拠金の最大25倍までの取引と制限されています。

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン

ここまで紹介した金融商品と比較して、不動産はミドルリスク・ミドルリターンといわれます。理由のひとつは、不動産価格の変動が緩やかなことです。例えば、3,000万円で購入した物件が、翌月1,500万円に落ちてしまったり、6,000万円に跳ね上がったりすることはありません。

家賃収入も短期的にあまり景気の変動に左右されない傾向です。日経平均株価が8,000円台だったときも、2万円台になったときも、家賃に大きな変動がなかったことを考えれば、理解できるはずです。また、株式やFXの価格変動に、自分の力で太刀打ちすることはできません。

しかし、不動産は補修やリフォームを行って、資産価値を維持したり、管理会社を変更して、客付けを向上させたりすることで、収益の下落を防ぐことが可能です。タイミングを見て売却すればキャピタルゲインも得られます。このように、短期的で資産を倍にすることは不可能でも、安定した収入を見込むことができるのが不動産投資なのです。

不動産投資のポイント

不動産投資のポイントは、空室リスクの低い物件を選ぶことに尽きるといっても過言ではありません。主要駅の「駅チカ」で、周辺に日用品を買える店や公園、病院などの施設があり、防犯と管理体制が整った物件は売却時にも高く売れる傾向です。

優良物件を選ぶことは、資金調達にもかかわる問題です。不動産投資は必ずといっていいほど、金融機関からの融資を得て行います。資産価値が高い物件なら、多額の融資が引き出せます。つまり、物件価格の高い不動産でも購入できるということです。ちなみに、物件価格は土地価格と建物価格の合計です。土地価格には消費税が付きません。

できるだけ消費税額を減らそうと、売り主は物件価格に対して建物価格を安くする傾向があります。しかし、買い主は物件価格が高いと、減価償却費として経費計上できる金額が大きくなるというメリットもあるのです。不動産投資では、会計上のルールに詳しいことも大切です。

異なる資産を組み合わせて持つことの大切さ

代表的な金融商品と不動産を比較しながら、資産運用における不動産のあり方について考えてきました。金融商品は、どちらが良くて、どちらが悪いというようなものではありません。大切なことは、あなたの資産をひとつの金融商品に集中させないということなのです。「卵はひとつのカゴに盛るな」という投資の格言があります。複数のカゴに分けておけば、ひとつのカゴを落としても、全部の卵が割れることはないということです。

ローリスク・ローリターンのものから、ハイリスク・ハイリターンのものまで、異なる特徴を持つ金融商品に分散投資をすることが大切といえます。分散投資を基盤としたポートフォリオを組むことにより資産運用の効率性と安全性はより高まるということです。中でもミドルリスク・ミドルリターンの不動産は、資産運用の重要な柱になるため、ポートフォリオに組み込んでいない方は検討してみるとよいでしょう。

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