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不動産投資の「損切り」とそのメリットは

(写真=Jane0606/Shutterstock.com)

不動産投資家にとって投資用に購入した物件に入居者がつかないばかりか、市場価値は下がり、家賃も値下がりの一途では不安が払拭できません。「売っても大した金額にならない」「大枚をはたいて買った物件を気持ち的に手放すことができない」といった悪循環に陥ることは、不動産に限らず、投資の世界ではあり得る話です。投資家は、こうしたときにどのような行動をとるべきなのでしょうか。ここでは、不動産投資における「損切り」とメリットについて解説します。

損切りとは

往年の大ヒット漫画『ナニワ金融道』では、商品先物取引に手を出してしまった善良な小学校の教頭先生の転落人生が描かれています。わずかな損失を取り戻そうと必死になり、業者の口車に乗ってしまった結果、巨額の借金を背負ってしまいます。その姿を見て読者の多くが、「失ったお金はドブに捨てたと思って、その辺でやめておけばいいのに」と考えたかもしれません。

現実でも、投資をしていたにもかかわらず、気がつくと大きな借金を背負うような状況に陥る人は少なくありません。なぜなら、投資に絶対はないからです。例えば、絶好調と思えた企業の株式が1株1,000円だったとします。10万円を投じて100株を購入したのに、翌週には1株800円、翌々週には1株700円になり、さらにその翌週は600円になってしまうこともあるでしょう。たった1ヵ月程度で資産価値は6万円、運用成績はマイナス40%、4万円の含み損が発生することになります。

不動産投資でも、上記の株式で説明したような状況はあり得ます。例えば、下記のようなものです。

・1棟マンションを買ったのに、客付けが思わしくなく、家賃収入が上がらず、ローン返済が苦しい
・近くにあった巨大スーパーが撤退したため、人気エリアでなくなり、家賃相場が値下がりし始めた
・想定外の原因で、赤字続きとなってしまう

売却すれば、購入価格よりも確実に価格は低くなり、損するばかりで、まったくお金が残らないようなことになるかもしれません。投資対象の損失が膨らんでいくと心理的には焦燥感に駆られてしまい、まったく身動きができなくなります。

投資の世界では「損切り」という言葉があります。損失を最小限で食い止めるために、損失額が少ないうちに損失を確定することで清算してしまうことです。傷口がより一層広がり最悪の状況を回避することは「不幸中の幸い」といえます。しかし、損切りの本当のメリットは、それだけではなく、「機会損失を防ぐ」ことです。

先述した株式の例では、投資資金10万円が6万円になってしまいました。もし含み損が2万円のときに損切りができていたら、損失は2万円で済んだでしょう。さらに、残りの8万円を使って、別の企業の株式に投資すれば、投資資金は20万円に増えるかもしれません。このように、損切りすることで新たにチャレンジしていく機会が増えれば、資産を上手に運用できる可能性は広がります。不動産投資においても同様に、いつまでも「損切り」できないと、不動産投資ローンが返済できず、資産を差し押さえられることになるかもしれません。

債務超過になる前に、新たな物件を購入

不動産投資ローンがある人は、住宅ローンの審査に通りにくいといわれています。逆もまたしかりで、住宅ローンの残債がある人は、大きな負債を抱えているとみなされて、評価は低くなりがちです。持ち出しになりますが、ひとつのローンを精算することは、次の投資をするうえでメリットになる場合もあります。

債務超過となった物件を持ったままだと、銀行は融資してくれません。数百万円程度の持ち出しなら、思い切って整理して、新たな物件でチャレンジするべきではないでしょうか。

ローンがなくなれば融資枠も広がる

結果的に一度は失敗したわけですから、二度と失敗を繰り返さないように心掛けることが重要です。立地や条件をシビアに選びます。不動産投資を始める理由は人それぞれですが、「資産を増やして人生を豊かなものにしたい」という点は共通しているでしょう。損をしたタイミングで投資をあきらめてしまったら、嫌な思いが残るだけです。

思い切って損切りをして、ローンがなくなれば、もう一度融資枠が広がることも期待できるでしょう。次の投資でしっかりと実績が残せれば、また、新たな投資の機会も増えてきます。物件をすべて売却したときに、自分の不動産投資の成績は決まりますが、プラスならば、「成功」です。確かに、損をした状態で物件を売却することは損失を確定するわけですから、つらい経験となるかもしれません。しかし、投資という長期的な目線で見れば、まだ道半ばなのです。自分なりの損切りルールを身につけて、「機会損失」を減らし資産を有効活用していきましょう。

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