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活用しましょう!「安心R住宅」制度

(写真=Johnny Habell/Shutterstock.com)

中古住宅の流通を促進させるため、国は2018年4月から、品質や性能が優れた物件にお墨付きを与える「安心R住宅」制度をスタートさせます。中古物件に対する信頼性が増すことになり、投資物件を売るにも、買うにも、大きなメリットとなりそうです。今回は、「安心R住宅」制度や活用方法について、調べてみました。

「新築」信仰の強い日本の不動産市場

これまで日本人は「一生に一度の大きな買い物だから、どうせ買うなら新築を」と、中古物件を敬遠する傾向にありました。内閣府の「住生活に関する世論調査」(2015年)では、「住宅を購入するとしたらどのような住宅がよいですか」という問いに対して、「新築の一戸建て」を選んだ人は63.0%です。また、「新築マンション」を選んだ人は10%でした。つまり、約4人に3人が新築を選ぶ状況だったわけです。この調査結果で日本において中古物件が流通しにくかったことが理解できるでしょう。

また、新築を選ぶ理由は、「間取りやデザインが自由に選べるから」が66.5%、「すべてが新しくて気持ちいいから」は60.9%で圧倒的に多くなりました。しかし、「耐震性や断熱性になど品質に不安があるから」は17.5%、「追加でどれくらいリフォームが必要かわからないから」が10%という回答も少なからずあります。そのため、中古物件に不安を抱いている人も少なくないということがわかるでしょう。

「不安」「汚い」「わからない」の3点セットを解消

このように中古物件には、「不安」「汚い」「わからない」といったマイナスイメージがつきまとっています。市場での流通が進まなかった結果、空き家が増えて、国土交通省の調査(2013年)では、日本全国に約820万戸あることがわかりました。調査は5年ごとに行われますので、2018年にも調査が行われますが、数字はさらに増えると予想されます。ちなみに、株式会社野村総合研究所の空き家の予測値は2018年が約1,083万戸、2033年には約2,166万戸です。

こうした空き家問題を解決し、中古物件に対する国民の安心感を高めて、流通を促進するために、国は「住みたい」「買いたい」と思える条件を満たした中古住宅を「安心R住宅」と認定する制度を作りました。

「R」とはReuse(再利用・リユース)、Reform(改装・リフォーム)、Renovation(改修・Renovation)を意味しており、認定するのは、国の審査を通過して登録された事業者団体になります。2018年3月時点で、「一般社団法人 優良ストック住宅推進協議会(スムストック)」「一般社団法人 リノベーション住宅推進協議会」「公営社団法人 全日本不動産協会」の3つです。認定物件が流通するのは2018年4月からで、広告をする際、国が定めたロゴマークを使ってPRできます。

この認定制度では、「不安」「汚い」「わからない」というイメージを、以下の取り組みによって解消を目指します。まず、「不安」についてです。新耐震基準を満たしていて、インスペクションを行ったうえで、構造上の不具合や雨漏りに対応した保険(既存住宅売買瑕疵保険)の検査基準にしているかの確認が必要になります。管理規約と長期修繕計画をいつでも開示できることで解消します。

「汚い」については、事業者団体側で設備や内装のリフォーム実施基準を設けるほか、未実施の物件には、リフォームをする場合の程度と見積額を提案書としてまとめることが重要です。また、外装や内装、設備の現況は写真で情報提供することもポイントになります。「わからない」については、広告をするときに、住宅の建築時の情報や、これまでに行った点検・修繕の内容や保証、省エネ性能についての情報を開示することを求めています。

投資用物件の購入・売却それぞれにメリット

安心R住宅に登録された物件は、物件の信頼度がそもそも高く、自らあれこれ調べる必要が低くなるでしょう。そのため、投資用物件を購入するときに、調査する手間が省けるという点がメリットです。また、売却する際も、買い手がつきやすいといえるでしょう。今後、物件を評価するうえで、ひとつの基準になる可能性があります。手持ち物件を登録したり、物件を購入したりする場合は、ロゴマークがついたものを選ぶことで安心感が増すことが期待できるでしょう。

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