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そろそろ2棟目? 不動産複数所有のメリットとデメリット

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(写真=PIXTA)

不動産投資は、1棟目が成功すれば2棟目、3棟目と所有することで、さらなる資産を増やすことが可能です。しかし、そこにはメリットだけでなくリスクやデメリットももちろん存在します。

きちんと理解してコントロールするために、2棟目以降の物件を所有するメリットとデメリットについて解説します。

効率的に利益を得るなら複数所有

不動産投資で効率的に利益を得るためには、複数所有を視野に入れましょう。物件は家賃・管理コストがおおよそ一定のため、利回りもだいたい決まってきます。収入に上限がある一つの物件について、家賃アップや管理コストの削減を考えるよりも、物件数そのものを増やすほうが現実的といえるのです。

不動産投資は上手に手広くやるほどに効率的になっていきます。その理由は、自分の不動産投資に対するノウハウや経験が、不動産取得のプロセスを高速化してくれるためです。初めての不動産投資は自分なりに勉強を重ね、いろいろな物件を比較しながら購入を進めていきます。それが2棟目、3棟目となると、ある程度のノウハウの蓄積がある状態から始まるため、スムーズに物件を探し出せるようになっているはずです。

銀行からの融資がスムーズになるのも複数所有の利点です。ローンを希望する場合、銀行はその人の信用情報を参考に融資するかどうかを決定します。滞納がなく、大きなローンを完済した人であれば銀行にとって優良な顧客と判断されますので、1棟目の支払いによってすでに信用を得ていれば銀行の判断も速く、融資が受けやすくなります。

複利運用でさらに資産を増やそう

複利とは簡単に説明すると「利益の再投資によって生まれた、さらなる利益」のことで、投資の世界ではこの複利効果を得ることが成功のカギとされています。たとえば、100万円を利回り10%で20年間運用すると、再投資を行って複利効果を得る場合と再投資を行わない場合では、計算上利益はそれぞれ約573万円と正味200万円となり、3倍近い差がつくことになります。

複利運用のメリットは、大きなリターンを得ることができる点です。不動産は大抵ローンによる毎月の分割払いという特性を持っていますので、一つの物件からの収益を、他物件のローン支払いに充てることができます。つまり、小さな資金で大きな資産を動かすことが可能なのです。その反動として、動かす金額が大きくなるために、空室や滞納、破損などからくる収入減による破産リスクが上がります。破産してしまうと取得した物件はもちろんのこと、その他の資産にまで影響を及ぼすので、十分に注意が必要です。

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不動産への分散投資によるリスクヘッジ

賢い投資家は資産を分散投資してリスクヘッジを行います。分散投資は株などの世界でも行われているポピュラーな投資法で、その有効性は現代ポートフォリオ理論でも提唱されています。不動産投資にとっても分散投資は、リスクとリターンを平準化させるためには必要な考え方です。

「すべての卵を一つの籠に入れるな」という英語のことわざがありますが、これは分散投資の重要性をうたった格言です。不動産投資においてのリスクヘッジとは、災害やその他の理由による減耗や空室・滞納によるキャッシュフローの滞り、これらの事象を集中させないことです。複数の不動産を所有することで、リスクを分散させることが可能となります。いずれかの投資が不調でも、他の運用でカバーできる効果が期待できます。デメリットは管理コストが上昇する点で、単純に一つより二つ、二つより三つの物件を管理するほうが、時間も手間もかかるのは明白です。

相続まで見通した複数所有の長所と注意点

相続という話になると不動産は厄介です。一つの不動産を分配しようとすると、子どもなど相続の対象が複数いる場合は問題になりがちです。こういった相続の問題が気になる投資家の中には、先を見通して不動産を複数購入する方も少なくありません。

相続対象者の数に応じて不動産を持つことで事前に問題を解決できるので、「分配相続しやすい」ということも複数所有のメリットです。しかし、気をつけなければいけないのは築年数・立地・広さ・間取りなどの条件によって不動産は価値が変動してしまう点です。これらの条件ができるだけ同等の物件、もしくは現金化しやすい流動性の高い物件を探して購入する必要があります。

利回りの限界がある程度決まっている不動産投資において、複数所有は成功するための絶対条件ともいえます。しかしそこには上記で述べたようなメリット、デメリットが存在しますので、2棟目の購入を考えた際には、その両面を考慮して検討してみてください。

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