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一棟買いマンションのコスト圧縮術

(写真=PIXTA)

近年、不動産投資を始める人が増えています。規模が大きい不動産投資では、マンションやオフィスビルを1棟購入する方法も一般的です。不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」とも言われており、リスクについて十分把握しておく必要があります。一棟買いマンションのコストや圧縮術について知っておきましょう。

マンション経営にかかるコスト

マンション経営にかかる大きなコストといえば、修繕費用や管理費用です。建物のメンテナンスを定期的に行わなければ外観や耐久性に影響を与え、空室リスクを高める原因にもなりかねません。

国土交通省の「マンションの改修・建替え等について」によると、マンションの経年劣化に対しては、12年程度を目安に大規模修繕を行う必要があります。また、築年数が古いマンションでは修繕と同時に、材料や設備の一新や新しい性能の付加など、建物各部の性能をグレードアップさせる改良も行わなければならないとされています。

老朽化マンションで心配される点として「配管や給水設備の劣化」「耐震性への不安」などがあげられます。さらに1970年以前に建設されたマンションでは、60歳以上のみの世帯割合が平均約40%を占めていることから、バリアフリー化も必要となるでしょう。

大規模修繕の総額は2,000万円未満が全体の約30%を占めており、費用の調達方法はほとんどが修繕積立金を利用しています。

さらに、戸建て不動産とは違いマンション経営では自身で管理するには負担が重く、管理会社に委託する必要が出てきます。国土交通省の「賃貸不動産管理業務等に関するアンケート調査」によると、居住用物件の平均管理手数料は10.1%で、5%以上10%未満が全体の65.7%を占めています。

一棟買いは効率的

不動産投資において、経験が浅い方は区分マンションに投資し、経営の規模が大きくなるにつれて一棟買いするという方が多いですが、一棟買いには多くのメリットがあります。

まず、一棟買いでは土地も購入することが多いため、建物が老朽化しても土地は残すことができます。さらに、土地があると担保価値が高くなり融資を受けやすくなります。投資規模が大きいこともあり、必然的に不動産投資ローンを利用して高いレバレッジをきかせることができるのです。

そして、経営対象がマンション全体であることから、管理会社や家賃などを自由に選んで設定することができます。このように、投資効率を高めるための創意工夫がしやすいことも特徴です。

また、区分マンションでは空室になった場合、収入がゼロとなりますが、一棟買いでは複数の部屋を経営するため、リスクを分散させる効果があると言えます。

一棟買いは投資規模が大きく失敗したときのリスクも大きくなりますが、高利回りを実現させ、より大きなリターンを得る可能性が高いという意味では効率的であると言うことができます。

一部屋あたりの管理費は圧縮できる

区分所有マンションでは、管理会社や入居者が支払う管理費用を自由に決めることができないため、コストダウンが難しいといえるでしょう。しかし一棟買いの場合は自由度が高く、修繕計画は自分で立てることになるため、1部屋あたりの管理費を圧縮できる可能性があります。

マンションの規模によっては敷地内の清掃や除草作業を自分で行い、書類の作成や管理なども知識をつけて行えば委託する必要がありません。さらに、管理や点検を業者に委託している場合であっても、管理会社の変更やマンションに導入しているインターネット設備やケーブルテレビなどの変更、ガス会社の変更、点検業者や清掃業者の見直し、料金の値下げ交渉などを行うことで、管理費が圧縮できる可能性があります。

マンション経営では管理費の削減が投資効率の高さに大きく影響します。管理業者や委託する業務の選定は十分考慮したうえで決定しましょう。

その他のコストは?

一棟マンションでは災害発生時のリスクが大きいため、損害保険に加入する必要があります。当然、区分マンションと比較すると費用はかかりますが、全額保証される保険に加入しておくともしもの時に不安が少ないです。特に、地震保険には加入しておくことをお勧めします。

一棟買いマンションはリターンも大きいですが、失敗したときのリスクも大きいため、コストやリスクを十分に考えた長期的な計画が必要といえます。

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