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1棟所有のメリットを活かして収益アップ! 柔軟で多角的な2つの手法

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(写真=PIXTA)

基礎的な知識さえ身につければ、区分所有と比べて安定した収益を得やすいといわれる1棟所有。建物全体を自分ひとりで管理できるので、経営の舵取りをしやすいのが魅力です。1棟所有ならではのメリットを活かした収益アップのコツを2つ紹介します。

適正な家賃の設定で空室リスクを最小限に

1棟所有のメリットは、なんと言ってもその収益性の高さです。区分所有だと該当の部屋が空室になった場合、収益がゼロになる可能性も低くはありません。その点、建物全体から収益を得られる1棟所有なら、1つの部屋が空室になっても別の部屋から収益を得ることができ、空室リスクの分散になるのです。

ただ、建物単位の契約になるということは、人気のない部屋も避けられないということを意味します。借り手側の心理からすると、下記のような条件の部屋は比較的空室になりやすいと言えるでしょう。

・ 北向き、窓部分に高い建物が立っているなど日当たりが悪い部屋
・ 1階の部屋
・ 共同のトイレ、ゴミ置き場などに近い部屋
・ 和室中心の部屋

1階の部屋が不人気なのは、防犯上の問題や高層階に比べると虫が発生しやすいからです。和室中心の部屋が不人気なのは、傾向として洋室を選ぶ人のほうが多いことと、和室から洋室へのリフォームには高額な料金が必要になる場合が多いことが主な理由です。

どれも借り手側の心理からするともっともですが、オーナーとしては条件が悪いからといってずっと空き部屋のままでは困ったものです。このような部屋を収益化するには、どうすればよいのでしょうか。

一つの方法は、条件の悪い部屋についてはそれに応じて家賃を低く設定することです。建物全体の家賃を設定する際と同じく、他の部屋と比べてマイナスと思われる要素を洗い出し、その個数に応じて家賃を引き下げるようにしましょう。

借り手は家賃と部屋の条件を天秤にかけて契約を決めるものです。不人気部屋であってもそれに見合った家賃設定ができていれば、必ず借り手はあらわれるものなのです。

修繕計画を立てて新築の美しさを保つ

建ててから時間がたっても「借りたい」と思ってもらえる物件の状態を保つには、修繕計画をしっかりと立てておくことが大事なポイントです。

この修繕計画が立てやすいのも、1棟所有の魅力の一つでしょう。たとえば共同部分や建物全体の修繕をしたいとき、区分所有だとオーナー全員に確認を取る必要がありますが、1棟所有だと自分ひとりの判断で進めることができます。

ひと口に修繕と言っても、屋根や外壁など建物全体に影響が及ぶ大きなものから、空調設備や建具の交換などの比較的小規模なものまで、チェックが必要なところはたくさんあります。屋根や外壁は日々雨風にさらされているので、それだけ劣化が早くなります。10~12年程度を目安に修繕を行うようにしましょう。

これに対して給水管・給水ポンプ・受水槽などの水まわり、ガス管、空調・換気設備などは、15~25年周期でのチェックで問題ないとされています。ただし材質や施工方法、管理状況によって差がでてきますので、こまめにチェックをするのに越したことはありません。

これらの各部分について、いつどのような修繕をするかをまとめたものが、修繕計画書と呼ばれるものです。これに基づいて必要な修繕費を割り出し、借り手にも積立金として負担してもらうのが一般的です。

このときの見積もりが甘いと、いざ修繕するという段階になってから修繕費が足りなくなり、追加で一時金を回収しなくてはならないなど借り手に思わぬ負担をかけることにもなりかねません。無用なトラブルを避けるためにも、信頼できる管理会社などに依頼してしっかりとした計画書を作成しておきましょう。

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