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1棟所有だからできる! デメリットをメリットに変える3つのポイント

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(写真=PIXTA)

魅力の多い1棟所有ですが、その性質ゆえのデメリットも存在します。しかし事前に対策を練っておけば、これらはむしろメリットに変えることができるものばかりです。1棟所有オーナーが抱えがちな3つの悩みを分析し、解決策を探ってみましょう。

デメリット1 購入金額が高い → かしこくローンを組んで乗り切る!

1棟所有は当然のことながら、区分所有に比べて購入に必要な金額が高くなります。物件によりますが、新築だと安くても1億円はすると考えておくのが無難です。2,000万円台からでも新築で購入できる区分所有とは、投資額が大きく異なることはおさえておきましょう。

たしかにキャッシュでポンと支払うのは庶民にはほぼ不可能な額ですが、この壁はかしこくローンを組むことで解消できます。実は1棟所有は区分所有に比べて担保評価が高くなることがほとんどなので、その分金融機関からの融資を受けやすく、自己資金が少なくすむケースが多いのです。

一般的な目安としては、自己資金は購入金額の2~3割必要だとされていますが、物件によってはフルローンに近い形で契約をすることも可能です。特に地方や郊外の物件、築年数の古い物件は、、都心の新築などと比べると価格も高くないため、たとえ購入時の年収がそれほど高くなくても、ローンを組むことで投資しやすいと言えるでしょう。しかし同時に、地方の物件や古い物件は安い分、空室リスクも高いことは忘れてはいけません。

もちろんローンは借金ですから、後々返さなければなりません。しっかりと経営できれば、家賃収入から返済を行うことができます。購入時の金額は高くても、10年先、20年先を見据えた投資先としては1棟所有に軍配が上がる場合も多そうです。

デメリット2 災害リスクを分散できない → 災害リスクの低い物件を選ぶ!

1棟所有は建物単位で物件を購入するため、もしその地域に地震や山崩れ、津波などの災害が起きたときは、すべての部屋が損害を受けてしまいます。これは避けようのないデメリットのように思えます。

少しでも災害リスクを低くするという観点で見ると、まずは災害などが起きにくい地域の物件を選ぶことです。地震についてはハザードマップで確認すれば、現状公開されている範囲の危険性は分かります。山崩れについては山に近い場所、津波については海に近い場所はできるだけ避ける、というので問題ないでしょう。

倒壊しにくい建物を選ぶというのも大事なポイントいなります。1981年より前に建てられた物件は建築基準法の新耐震基準が適用されていませんので、購入前に十分な注意が必要です。また、物件の構造も必ずチェックしてください。強度は木造・鉄骨造(S)・鉄骨ALC・鉄筋コンクリート造(RC)・鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)の順に高くなっていきますので、耐震のことだけを考えれば、木造や鉄骨造は避けるのが無難でしょう。

これらのチェックによってリスクはかなり低くなりますが、万が一建物が消失・倒壊したとしても、1棟所有の場合は土地が残ります。この土地を利用して新しいマンションを建てることもできますし、土地を売却してあらたな投資資金を得ることも可能です。

また災害への対策としては保険加入は必須でしょう。火災保険や地震保険に加入しておくことで、地震や噴火、または津波が原因の火災や損壊、流失による損害も補償されます。

デメリット3 人気のない部屋を避けられない → 適正な家賃設定で借り手をつける!

1棟所有では物件全体を購入するので、日当たりが悪い、共同のゴミ置き場やトイレなどに近いなどの理由で不人気な部屋も避けることができません。しかしこの問題は、部屋に合わせた家賃の設定で乗り切ることができます。つまり、条件の悪い部屋はその分家賃を低くするのです。

1棟所有では区分所有の場合と違い、賃料の改正もオーナーが自由に行うことができます。空室を減らし収益性を上げるためにも各部屋の状態をしっかりと確認し、悪条件の場合はそれに見合った家賃の引き下げをするようにしましょう。そうすることで借り手がつき、安定した家賃収入が得られるようになります。

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