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区分所有と1棟所有、どちらがおトク?

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(写真=PIXTA)

不動産投資には大きく分けて、区分所有と1棟所有の2つの方法があります。区分所有では、マンションやアパートの1室など、建物の限られた部分を所有するのに対し、1棟所有は文字通り、建物1棟まるごとを所有します。

どちらにも長所と短所があるので、その両方をしっかりと把握しておく必要があります。ここでは区分所有、1棟所有のメリットとデメリットをそれぞれまとめ、どちらが「自分にとっておトクなのか」考えてみましょう。

区分所有の長所は「安く買える」、短所は「空室リスク」

区分所有のいい所は、なんといっても費用面です。建物を1棟所有するのに比べれば、区分のほうが安く買えることは間違いありません。たとえば、1棟なら数億円する物件が、1室なら数百万円で購入できることもあります。

ひと部屋単位での所有なので、いろいろな地域の物件を少しずつ購入することも可能です。地震や火災などの天災リスクも、おのずと下げられます。

さらに、価格が安いということは、それだけ買える人が多いということでもあります。条件にもよりますが、売却したいと思ったとき(実際に売却できるかどうかは分かりませんが)買い手候補が多いと言えるでしょう。

一方で短所といえるのは、空室リスクの影響が大きく、収入が不安定になりがちだということです。たとえば1棟50部屋のマンションを所有している場合、空き部屋が5つ出ても10%の収入ダウンにとどまりますが、区分所有で2部屋しか所有していない場合、1つ空き部屋が出ただけでも50%の大幅収入ダウンになります。

区分所有の場合は管理も大変です。実際の業務は代行してもらったとしても、同じ建物に、自分と同じような区分所有者のオーナーがいますし、管理組合もあります。そこと相談のうえで方針を決めなければいけません。自分の裁量で管理をすることが難しいのです。

部屋の内部などはある程度自由に修繕できても、エントランスなどの共用部分については、自分の意見を大幅に反映させることができない場合もあるでしょう。

1棟所有の長所は「収入面の安定」、短所は「空室が多いと返済が多額に」

1棟所有の一番のいい所は、収益面の安定です。先述の通り空室が出ても収入ダウンのダメージが少ないですし、経営の見通しも立てやすいでしょう。

金融機関や自治体目線で考えたとき、1棟所有ではしっかりした事業計画が立てられていると判断されれば「事業」として認めてもらえることもメリットです。それだけ高額な融資がおりやすかったり、税制面で優遇されたりということも考えられます。

税制面での優遇措置を受けるには、アパートやマンションで10部屋以上、一戸建てなら5部屋以上が条件になっています。 これを満たしていれば、青色申告で65万円が控除になったり、家族に給与支払いをして節税したりできます。

土地を含めて所有できるというのも、1棟所有の大きな長所です。土地は所有しておけば、将来さまざまな使い道が考えられる重要な資産です。売却してさらによい条件の物件を購入することもできますし、取り壊して新しい建物を建てることもできます。

一方の短所は、部屋も多いわけですから、空室が多くなりすぎると返済額が大きくなってしまうことです。

1棟まるごとの所有になるため、地震などの天災が起きた際のリスクに弱いというのもウィークポイントです。近くに暴力団事務所ができたり、目の前に高層マンションが建ったりすると入居者の確保が難しくなるかもしれません。天災については、地震保険や火災保険に入っておくとよいでしょう。

1棟所有と区分所有、どちらがお得?

このように、区分所有にも1棟所有にもメリットとデメリットの両方があります。比較のために、今一度まとめてみましょう。

区分所有_図1

どちらを選ぶべきかは一概には言えませんが、低資金で気軽にはじめたい場合は区分所有、今後1棟、2棟と戸数を増やし、事業して拡大していきたければ1棟所有を選ぶのがいいかもしれません。自分にとって向いているほうを選ぶとよいでしょう。

不動産投資に限らず、投資を成功させるカギはリスクを見極めて対応策をしっかりと考えておくことです。ここで紹介したメリットとデメリットを把握し、自分の投資プランと照らし合わせてベストな選択をしてください。

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