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どのくらいかかる? 不動産投資シミュレーション

Simulation
(写真=PIXTA)

不動産投資を始めるきっかけは人それぞれでも、目的は「収益を上げること」という方が多いでしょう。そのためには。長期的な目線が必要となります。利回りや物件の条件など、購入時の情報だけではその後の収益を判断できません。

大事なのは、年間の家賃収入がどのくらいで、返済や各種経費を差し引いても利益が出るかどうかです。具体的なケースをあげながら、不動産経営をシミュレーションしてみます。

1億5,000万円で利回り7.5%の1棟マンションは“買い”物件?

年収1,500万円の会社員が1億5,000万円の1棟マンションを購入するとします。満室時の年間家賃収入は約1,125万円、表面利回りは7.5%、頭金はなしのフルローンとします。保険料や税金、登記費用などを全体の7%ほどと見積もり、借り入れ金額は物件価格の1億5,000万円で試算してみます。

借り入れ時の金利を年利3.2%、借り入れ期間を30年という条件で計算すると、返済額は月額約65万円、年間約780万円です。加えて、ランニングコストが約225万円かかりますので、年間の総支出は約1,005万円です。この計算では手取りが年間で114万円ほどとなります。

この支出に対して、収入が現実的にどのくらい見込めるのかを考えてみます。満室時の家賃収入は年間約1,125万円ですが、満室状態が常に続くとは考えづらく、実際にはこれよりも低い金額になると考えるのが自然です。仮に、年間の空室率が10%であったとすると、収入は約1,012万円となります。

同じ価格の物件でも条件次第で“買い”の場合も

同じ物件で収益を拡大するには、収入を上げるか支払いを抑えるかしかありません。前者は家賃を高くするといったことですが、そうすると空室率が高くなるかもしれませんし、なかなか現実的ではありません。それよりむしろ、後者の支払いを抑える方法を考えたいと思います。

たとえばローン金利を2%で借りられたとすると、月の返済は55万8,000円、年間で669万円となります。ランニングコストである225万円を足しても総支出は890万円となり、手取りは230万円となります。

さらにローンの期間をめいっぱい35年で組んでみると、毎月の返済は50万円、年間で600万円です。総支出は825万円ですから、手取りは300万円にまで増えます。

このように同じ価格の物件でも、条件次第では“買い”物件になることもあります。しかし、自分で細かい条件を設定してシミュレーションすることはなかなか難しいため、不動産会社に相談していくつかシミュレーションを作成してもらうといいでしょう。

売却シミュレーションも加えてより精度の高い分析を

不動産投資で収益を得る方法は、家賃収入だけではありません。ある時期に物件を売却することによって売却益を得る方法(キャピタルゲイン方式)もあります。たとえば、5年後に物件を売却する場合、売却価格は横ばいの可能性もありますし、少し下がっている可能性もありますし、値上がりする可能性もあります。

1. 売却価格が横ばいの場合
2. 売却価格が10%ほど値下がりしている場合

上記の場合を想定して、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いても十分な利益が出るか試算してみます。

10%値下がりした場合でも利益が出るという試算結果が出れば、収益を見込める物件だと判断できます。家賃収入のシミュレーションとあわせて見る必要はありますが、購入を検討してもよい物件だといえるでしょう。

物件の購入を検討するにあたって、収支のシミュレーションは欠かすことができません。考えられる全てのケースについて検討しておけば、万が一不動産経営が順調に進まない場合にもすばやく対処できます。信頼できる不動産会社へ相談しながらできるだけさまざまなケースでシミュレーションを行い、投資の効果が出やすい物件を厳選しましょう。

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