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自己資金0から始める不動産投資「フルローン」という選択肢

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(写真=Nomad_Soul/Shutterstock.com)

不動産投資は、大きな資金がないとできない投資ではありません。大抵の場合は、金融機関からの融資を利用して始めることになります。

自己資金がない方にとって力強い味方となるのがフルローンです。アベノミクスと日銀の金融緩和によって不動産バブル状態といえる現在、不動産投資のハードルを下げるフルローンは正しい選択肢なのか分析していきましょう。

フルローンの概要

不動産投資の物件購入には、物件価格である土地代・建物代、諸費用(登記費用、火災保険料、銀行手数料、仲介手数料、地盤調査費、不動産取得税、固定資産税清算金等)が必要となります。この諸費用以外の資金を銀行に全額融資してもらうことを「フルローン」といいます。

フルローンというと、全てをローンでまかなえるような印象があるかもしれませんが、諸費用については自己資金が必要となるため注意が必要です。ローン商品によっては諸費用も含む場合がありますが、取り扱い業者が限られるうえ、金利が高くなる可能性があります。
 
不動産を取得する場合、物件価格に対して諸費用は8~10%くらいであるといわれています。つまり、フルローンを組んで1億円の不動産を購入する場合、諸費用にかかる800万~1,000万円ほどを自己資金として用意する必要があります。一般的に住宅ローンの場合はフルローンを組むことができますが、不動産投資ローンの場合には、諸費用以外に頭金として物件価格の10~30%を自己資金で賄う必要があるとされています。そのため、一棟買いによる投資のためにフルローンを希望していたとしても、銀行から融資がおりるのは70~90%と考えておいたほうがいいでしょう。

フルローンが危険といわれる理由と反論

自己資金や頭金が少なくても不動産を購入できるのがフルローンの強みです。しかし、期待どおりに運用できるとは限りません。最初に自分で準備する金額が少ないということは、リスクを先送りしているという面も持っているのです。

不動産業者の魅力的な営業トークで勧められるままに契約し、自己資金0や少額の頭金で購入できたとしても、その後の運用がうまくいかないと、債務整理や破産ということになりかねません。

頭金が少ないほどレバレッジの効果が高まるという見方もあります。借入した資金で投資用不動産を購入し、大きな収益を獲得するというものです。しかし、低金利のローンで資金を借入して収益を増やすということは、同じく損失が生じる恐れもあることを覚えておく必要があります。

このように危険性が指摘されるフルローンですが、うまく利用し投資を成功させるためには、どのような解決策があるのでしょうか。

中古物件を選ぶ

基本的に中古物件は新築物件と比較して安い価格で購入できるため、高い利回りが期待できます。

たとえ入居したことがない新築同様の物件でも、新築物件は所有者の名前が登記簿謄本に記載されると中古物件という扱いになります。中古物件になったことで物件価格が一般的に2~3割下がるといわれているため、中古物件の中にも新築と変わらない掘り出し物が潜んでいる場合があります。中古物件でも築年数が浅いものや、リフォームやリノベーションを行ったものならば、新築と同じくらいの賃料を得ることも可能です。

市場価格と銀行評価の両方をチェックする

物件を選ぶ際には市場価格と銀行評価の両方を確認し、価格にギャップのある物件を選ぶようにしましょう。

市場価格が銀行評価よりも安い物件があればフルローンがおりやすい場合があります。フルローンは売価に対して決定されるものですが、その売価を決めるのは売り手です。市場価格よりも価値が高いと思える物件があれば狙い目といえるでしょう。

リスクを避けるローンの組み方

手元に残しておきたい額を明確にしたうえでローンを組むと、万が一の場合に備えることができます。無理をしてローンを組んでも後々苦しくなってしまうでしょう。基本の生活費の他に医療・生命保険、子どもの養育費や学費、解雇・入院などで長期働けない場合などを踏まえ、どの程度の金額をローンに回せるのかを計算しましょう。手元に残しておきたい額としては、サラリーマンの場合、3~4ヵ月分の給与額の手取り額が最低のラインとされています。

最初に頭金を増やすとローンの額は減らせますが、何かトラブルがあったときに資金が回らなくなってしまいます。無理をせず余裕を持った計画を立てましょう。

今回はフルローンについて簡単に紹介しました。不動産投資を、自己資金0から始められるフルローンですが、フルローンはあくまでも選択肢の一つです。その危険性と解決策の両方を把握したうえで、自分に合った資金繰りを選びましょう。

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