Home > 融資・ローン > 融資額を決めるバロメーター、担保力とは

融資額を決めるバロメーター、担保力とは

house
(写真=ITTIGallery/Shutterstock.com)

不動産投資は金額が大きいため、金融機関から融資を受けて投資することが多いでしょう。金融機関が融資の判断材料とする担保力には積算評価、収益還元評価、属性評価という3つの要素があります。投資の前に、その仕組みを見ていきましょう。

積算評価

積算評価とは、土地と建物のそれぞれの資産価値を合計したものです。土地は路線価×土地の面積で計算され、建物は再調達価格×延べ床面積×(残存年数/法定耐用年数)で計算されます。

路線価とは、相続税や贈与税の基となる1平方メートル当たりの評価額で、国税庁から毎年発表されています。土地の面している路線(道路)に対して定められるものです。

再調達価格とは、建物を新築した場合の1平方メートル単価であり、建物の構造により異なります。法定耐用年数は建物の減価償却期間で、やはり構造により異なります。

構造種別に、次の通りです。(順に構造、再調達単価、法定耐用年数)

・木造、軽量鉄骨 15万円、22年
・重量鉄骨    18万円、34年
・RC(鉄筋コンクリート) 20万円、47年

(あくまで標準的な数値で、金融機関により若干異なります)

この積算評価に金融機関は掛け目を入れて調整します。立地の良し悪しによる調整や、接道による調整などです。

積算評価は、古くから採用されている評価法です。建物の耐用年数を考慮するため、築後年数が経過している中古物件の評価が低く、融資が受けづらい側面があります。

また、長期的に価値が逓減する建物より、相対的に土地部分の評価ウエートが大きくなります。このため土地の持ち分が低い区分所有より、一棟ものが融資には有利と言えます。

収益還元評価

収益還元評価は家賃収入をベースに物件の稼ぐ力を基準としたもので、近年重要視されるようになりました。期間純収益÷還元利回りで表され、高い家賃を期待できる物件は評価が高くなります。

還元利回りは市況や期待利回りによって変動するため、その評価が難しい面があります。年間家賃収益が120万円で還元利回りが8%なら1,500万円の評価ですが、5%なら2,400万円という評価です。採用数値により金額が変動しやすいのです。

難点はあるものの、不動産投資のインカムゲインは家賃収入ですから、積算評価より収益還元評価の方がより正しく物件の価値を表しているというのが最近の考え方です。

積算評価が中心だった金融機関に収益還元評価が導入されることにより、不動産投資への追い風となりました。中古物件でも、家賃収入が見込める物件なら融資対象となったのです。

オーナー属性評価

最後の要素が、借り手の属性に関する評価です。以前は金融資産や土地などの資産状況を主として見ていましたが、給与の安定している会社員を評価する考えが広まり、不動産投資が地主のものだけではなくなりました。

年収の4~5倍程度を属性評価とみなすことが多く、融資限度額は年収の20~30倍とされます。金融機関はこの属性評価と積算評価、収益還元評価をミックスして総合評価するわけです。

年収1,000万円なら、30倍の3億円までが融資限度になります。この範囲内で積算評価と収益還元評価の高い物件を選ぶことが、融資を受けるコツといえます。「自身の属性評価が2,000万円でも、物件の評価額が8,000万円なら融資額は1億円になります。評価額が1億円なら1億2,000万円の融資を受けられる計算です。」

評価の詳細は金融機関によって異なりますので、各機関の特徴に詳しく、取引実績の多い販売会社を選ぶことが投資の成功への近道です。

不動産投資で大切なこと

住宅ローンと違い、不動産投資では融資を受けるアパートそのものが価値を持っています。その価値を金融機関が評価をするからこそ、大きな金額でも融資を受けての投資が可能となるのです。

3つの要素を理解して、あなたや物件に適した金融機関を紹介してくれる不動産会社を選びましょう。運営や売却まで面倒を見てくれる会社なら、より安心です。

>> 金融機関40行の融資情報を持つ不動産投資会社に【無料】で話を聞く!

【オススメ記事】
不動産投資ローンの賢い選び方
日本政策金融公庫の融資の3つのポイント
自己資金0から始める不動産投資「フルローン」という選択肢
ローンを考える前に把握しておきたい「自己資金」
不動産投資ローン借り換えのメリット・デメリット