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気になる審査の裏側。住宅ローンがあっても融資は受けられる?

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(写真=create jobs 51/Shutterstock.com)

不動産投資を始めるためのローンを組む際、金融機関はさまざまな審査を行います。年齢、返済負担率、年収、勤続年数……。特に他社からの借り入れがあるかどうかは審査の重要なポイントになりますが、マイホームの住宅ローンを抱えている場合、不動産投資ローンの融資はすんなり受けられるのでしょうか。

不動産投資ローンと住宅ローン

不動産投資ローンと住宅ローンの違いについて簡単におさらいしておきましょう。

不動産投資ローンの金利は0.8~4.5%、住宅ローンは0.4~3%とされており、不動産投資ローンの方が審査は厳しいといわれています。なぜなら、会社員や公務員のように収入が安定していれば基本的に大丈夫な住宅ローンと比べ、不動産投資ローンは事業の採算性や可能性もポイントになるからです。

これを踏まえたうえで、いずれかのローンを抱えている人が、もう一つのローンの融資を受ける際にどんなハードルがあるか考えてみましょう。

住宅ローンあると不利

投資家の中には、不動産投資を最優先にするため自分は賃貸に住み続ける人が多くいるようです。結局、持ち家を購入するためにローンを抱えていると、不動産投資の融資を受けるには不利ということなのでしょうか。

結論からいうと、そういう面は否めないようです。理由は、金融機関が住宅ローンを抱えている人に融資をする場合、その人への融資の上限から、住宅ローンの残債が差し引かれるからです。

たとえば、金融機関の審査ではAさんの属性を考慮して1億円まで融資可能であるとします。その場合、もし住宅ローンの残債が3,000万円あると、Aさんへの融資上限は1億円-3,000万円=7,000万円とされてしまうのです。金融機関に融資の相談をする際に、住宅ローンの有無や残債の額が必ず聞かれるのはそのためです。金融機関は住宅ローンの残債があることを「負債を抱えている」と否定的に判断するということです。

物件規模を拡大して行きたい投資家にとっては、住宅ローンの存在は「足かせ」といえるかもしれません。

返済比率オーバー

すでに住宅ローンを組んでいる人が、不動産投資ローンを組むことが難しいことになるのには、もう一つ理由があります。

年収が550万円の人が年130万円の住宅ローンを返していて、ここにさらに年250万円の不動産投資ローンが入ると、年間返済額は250万円+130万円380万円となります。こうなると返済比率は380万円÷550万円=0.69となります。収入のうち7割を借金返済に充てる暮らしはなかなか厳しいものがありますし、これでは、たいていのローンの審査基準を超えてしまっています。

ただ、投資物件は資産性があり、収入もあるので、全てが返済比率に影響する訳ではありません。

マイホーム購入を先行する投資家も

一方、「融資額は少なくなってもかまわない」という方もいるでしょう。「1億円も借りなくても、借りられる範囲でやれたらそれでいい」という投資家の方にとっては、上限額の減額はそれほどデメリットではないため、マイホーム購入を不動産投資に先行させる人もいるようです。

そうした人は、毎月の家賃支出を少なくしたいと考えたり、資産形成をしたいと考えたりしています。ローンの返済が順調に進んでおり、その家に資産性があると判断されれば、逆にプラスの評価になることがあるかもしれません。

以上みてきたように、いずれかのローンを抱えていて、もう一方にも手を広げようとする場合、審査の難易度は高くなり、「満額回答」は難しいと思っていた方がいいでしょう。

なので、専門家と綿密な打ち合わせをしたうえで申請に臨むことが大切です。住宅ローンの残債や物件の資産性によっては、融資の条件や金額が変わってくる可能性がありますので、あきらめずに挑戦しましょう。

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