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マンション投資にローンをフル活用するべき理由

(写真=inxti/Shutterstock.com)

マンション投資では、ローンの活用が重要です。ローンを上手に活用することでレバレッジ効果も得られ、収益性が高いマンション投資に近付けるでしょう。今回は、マンション投資とローンについて解説します。

ローンでレバレッジ効果を得る

ローンで「レバレッジ効果」を得るとは、ローンを組むことで自分の手持ち資金以上の投資金を用意することができるということです。

● ローンの概要

マンション投資をするときには、不動産投資ローンを組みます。不動産投資ローンは住宅ローンとは異なり、借入者のプロフィール以外にも、その物件の「収益性」も審査されます。つまり、そのマンションがどの程度利益を見込めるかを審査することになります。

そのため、借入者の資金が0円だとしても、借入者のプロフィールと物件の収益性によっては何千万円もの融資を受けられる可能性があります。

● レバレッジ効果

仮に、100万円の自己資金を元に、不動産投資ローンを組んで4,000万円のマンションを購入するとします。この場合のマンション投資では、40倍のレバレッジ効果が得られるということになります。

この、手持ち資金を何倍にも増やし利益も増やすというレバレッジ効果が、マンション投資の大きなメリットとなるのです。

マンション投資の拡大戦略

マンション投資を拡大する戦略としては、以下の2点が重要になります。

・ 金融機関との付き合い方
・ キャピタルゲインを知る

上記2点をおさえておくことが、マンション投資拡大の決め手となります。

● 金融機関との付き合い方

不動産投資ローンの場合は、金融機関との付き合いで金利や借入金額が異なります。例えば、A銀行に預貯金が数千万円あり、定期預金などもしている場合には、A銀行は不動産投資ローンの融資に関して優遇してくれる可能性もあります。

また、マンション投資は「会社経営」と似たような性質があるため、金融機関と良好な関係を作ることができれば融資枠も広がり、投資も拡大しやすいという点です。

● キャピタルゲインを知る

また、マンション投資を拡大するときには、資金を増やすことが重要です。先ほど言ったように、マンション投資はレバレッジ効果があるため、初期費用をおさえて投資することも可能です。ただ、多くのマンションを所有するのであれば、初期費用は必須と言えます。

そのため、賃料収入という「インカムゲイン」だけではなく、マンションの売却益である「キャピタルゲイン」にも目を向ける必要があります。つまり、そのマンションを売却して利益があるかどうかも考えてマンション選びをする必要があるということです。

「複数のマンションを所有する」という拡大戦略もありますが、「取得するマンション価格を増額していく」という拡大戦略もあります。マンション価格を増額するためには、この「キャピタルゲイン」に目を向ける必要があります。

リスク分散もできるマンション投資

マンション投資は以下の理由で、リスク分散が可能です。

・ 複数のマンションを所有する
・ エリアを分けてマンションを所有する

最も代表的なリスク分散は、複数のマンションを所有することです。そもそも、マンション投資におけるリスクとは、「空室リスク」と「家賃下落リスク」です。マンションを複数所有していれば、一つのマンションが空室になっても、他のマンションの収入で補てんできます。

また、所有しているマンションのエリアを分けるというのも、リスク分散につながります。例えば、あるエリアの治安が悪化して賃料が下がっても、別のエリアで賃料が下がった分を補てんできる可能性があります。

マンション投資とローンの相性

マンション投資は、ローンのレバレッジ効果を上手く利用することで収益性が上がる可能性を秘めています。また、金融機関との関係性やリスク分散を図ることで、投資を拡大しやすくなります。

ローンは、単に物件取得のためだけではなく、投資拡大にもつながるという点を認識しておきましょう。

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