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買う前に絶対行うべき不動産投資のシミュレーション

(写真=Tinnaporn Sathapornnanont/Shutterstock.com)

不動産投資は、不動産を購入して家賃収入を得てローンを返済していくという、長期的な運用計画が求められます。また、利益が確定するまでにはさまざまなリスクが存在するため、事前に不動産投資のシミュレーションを行う必要があります。

シミュレーションの際に注目すべきポイントや、不動産投資の主なリスクについて知っておきましょう。

買う前にシミュレーションすべき理由

不動産投資は資金計画と経営方法によって収支が大きく変わり、利益が確定するまで長期的な事業となるため、事前のシミュレーションが必要不可欠です。また、不動産投資の多くは不動産購入時にローンを組みますが、資産運用が途中で失敗してしまった場合でも残債務を払い続けていかなければならないため、入念な計画が必要となります。

不動産投資は、ローンを全て払い終わってから初めて利益が確定します。シミュレーションする際に重要なポイントは、投入した自己資金を何年で回収できるか、そして利益を何年で確定できるかを把握しておくことです。

無事に自己資金が回収でき、手元に使えるキャッシュがある場合は、想定外のリスクにも対応することができるでしょう。しかし、回収前に運用状況が悪化しローンの返済が困難になった場合は、できることが限られてしまいます。最悪の場合、利益確定の前に不動産を売却せざるを得ない状況に陥ってしまうでしょう。

不動産投資を始めるからには少なくとも利益を確定させなければ、成功したとはいえません。なるべく詳細な投資シミュレーションを行い、複数のパターンを検討しておきましょう。

不動産のリターンは上限がある

不動産投資の計画は利回りや借入額、金利、自己資金、空室率、物件価格など、他にも多くの要素を設定しなければなりませんが、時には不動産を売却する判断が求められる場合もあります。

利益が確定する前に不動産物件を売却する理由としては、経営の悪化だけではなく、不動産の売却益でローンの支払いが完了し、結果として利益が確定する場合などがあります。不動産を売却することで、新たな投資の資金源として利用することもできます。

ただし、不動産の売却には所得税が発生することに注意しなければなりません。不動産を所得してから5年以内に売却する場合は短期譲渡所得、5年を超えた場合は長期譲渡所得として計算され、短期所得の場合は約40%、長期所得の場合は約20%の税金が課せられます(個人で購入の場合)。

そのため、不動産投資シミュレーションでは5年経過時点のローンや収支状況をよく確認する必要があります。また、利益が確定した後に不動産を売却する際も、思ったほど手元にお金は残りづらいという意識を持っておきましょう。

どのようなリスクが待ち構えているのかを考える

不動産投資は長期的に運用する分、想定外の事態が起こりやすいです。不動産投資における主なリスクは以下の通りです。

・ ローンの返済(金利上昇など)
・ 空室
・ 物件価格の下落
・ 家賃の下落
・ 家賃の滞納
・ 災害
・ 管理会社の倒産

不動産投資ローンを利用する場合、家賃収入が想定より少なく返済が滞ると、物件を手放さなければならない可能性が出てきます。また、たとえ利回りが良くても空室率が想定より高ければ、投資効率は悪くなってしまいます。

さらに、不動産の劣化にも気を付けましょう。不動産は築年数の経過と共に劣化していくため、物件価格や家賃の下落は避けて通れません。下落の幅は物件やエリアなどによって異なるため、不動産購入の際に考慮しましょう。入居者に家賃の滞納が生じた場合なども、うまく対応しなければ回収が困難となる可能性があります。

また、避けにくいリスクとしては災害や管理会社の倒産が考えられます。地震や火災などが発生した場合は、甚大な損害を覚悟しなくてはなりません。そのため、火災保険等には加入しておくと安心でしょう。管理会社に委託している場合は、管理会社が倒産すると家賃や敷金の振り込みが行われない可能性が高いと言えます。

未来を予測する、対応する力を付ける

不動産投資は、長期にわたって計画的に行う投資方法です。考慮しなければならない要素が多いため、複数のパターンを想定しておく必要があります。想定外のリスクに対応するためにはシミュレーションを行うとともに、自己資金に余裕を持った不動産投資を行う必要があると言えるでしょう。

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