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融資を引き出す金融機関の種類と特徴を知り、不動産投資を始めよう

(写真=Rawpixel.com/Shutterstock.com)

不動産投資を始めるにあたり、物件探しと並行して行う必要があることが、金融機関との交渉と資金調達になります。不動産投資では、大きな金額の物件を購入することも珍しくないため、金融機関から融資を受けて運用していくことが一般的です。金融機関は大きく分けて6種類あり、それぞれに特徴がありますので、大まかに把握しておきましょう。

金利が低い都市銀行、地方銀行、信用金庫

まずは銀行です。都市銀行、地方銀行、信用金庫の3種類の金融機関は金利が低い点で共通しています。しかし、それぞれに特徴は異なるので注意が必要です。都市銀行の特徴は融資のハードルが高いことになります。つまり、高い属性を求められるのです。例えば、消費者金融を利用している人や、他行への返済に2ヵ月以上の延滞情報がある場合は、審査が厳しくなります。

また、中古物件に対する融資審査は厳しい傾向です。一方、新築物件の購入には前向きといえます。地方銀行とは異なり、都市銀行の融資対象エリアは全国です。地方銀行は、不動産投資への姿勢が積極的な銀行と消極的な銀行に分かれます。購入したい物件がある地域の地方銀行を利用する場合は事前に融資の姿勢に前向きな銀行なのかをしっかりと確認しましょう。

地銀の特徴としては、地元に密着し、人間関係を重視する姿勢が都市銀行よりも強いことです。健全な付き合いを長く続ける顧客には、融資について寛容な姿勢を示してくれることがあります。その地域で2棟、3棟と物件を増やす計画があるなら、地方銀行は良いパートナーになるでしょう。

また、信用金庫は地銀よりも地域性を重視します。なぜなら、信用金庫は地元の人間や企業を対象にした金融機関だからです。自宅住所や勤務先、物件の所在地が信用金庫の営業エリア内にあって、預金口座などを開設していれば、不動産事業を営む相談に乗ってくれる可能性も高まります。定期積立や定期預金などをしていると、取引に対する評価が高くなり、融資のハードルは低くなるかもしれません。長く付き合うことで、さらなるメリットが引き出せるのが信用金庫です。

外資系金融機関、政府系金融機関、そしてノンバンク

残り3種類のうちの1つは外資系金融機関です。日本の銀行と比較すると、金利は少々高めの場合が多いのですが、融資のハードルはそこまで高くありません。都市銀行と違い、中古物件であることをあまり気にしない傾向です。また、地域で融資の可否を区切ることもないので、都市銀行や地方銀行、信用金庫で断られた場合に、チャレンジしてみるとよいでしょう。

また、日本政策金融公庫のような政府系金融機関は金利が低いことが特徴です。「融資実績がなくても借りやすい」「固定金利で借りられる無担保枠がある」ということが最大のメリットでしょう。政府系金融機関は「別枠」のような扱いになるので、資金を借りているからといって、別の銀行から目くじらを立てられる可能性が低いです。ただ、融資金額の上限が民間より低く、期間も短くなる傾向なので高額物件の場合は利用しにくいという一面もあります。

最後はノンバンクです。いわゆる消費者金融やクレジット会社、信販会社など預金業務がない貸出専門の金融機関のことです。融資審査は早く「属性」などハードルも低いのですが、銀行に比べると金利は高くなります。十分なキャッシュフローを確保するためには、高利回りの物件であることが求められるでしょう。

融資による毎月の利息を期待している銀行と違い、繰り上げ返済を毛嫌いしない傾向です。なかには繰り上げ返済手数料を無料にしているノンバンクもあります。上手に利用することで、より機動的な不動産投資を可能にしてくれる存在です。

借りやすくても慎重に

日銀のマイナス金利政策や2015年の相続税や贈与税の改正を背景に、金融機関は不動産投資向けのローンを拡大してきました。その結果、地方銀行や信用金庫がアパートローンを増やしていくことになります。こうした傾向が過熱気味であるとして、金融庁や日銀は不動産投資向けの融資について注視する方針を明らかにしています。

そういった背景を踏まえると、今後の不動産ローンにおける融資審査は厳しくなるとの見方も広がっています。しかし、不動産投資では、金融機関からの融資は欠かせません。それぞれの金融機関の特徴を理解して、市場動向にも気を配りながら、最も適した資金調達を受けるようにしましょう。

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