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ローン対策 スムーズな審査のためにやっておきたい3つのこと

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(写真=PIXTA)

不動産は、億単位の金額にのぼる大きな買い物です。全額自己資金でポンと買える人は、ほぼいないと言ってもいいでしょう。それだけに、金融機関から十分な額の融資を受けられるかどうかが、まずは最初のハードルになります。不動産投資ローンの審査に通るために、気をつけておきたいポイントを説明します。

金融機関が債務者の返済能力をはかる時の主な指標としているのが、以下の3つです。

1. 債務者の信用力
2. 物件の収益力・稼動力
3. 物件の担保力

では、実際にどのような基準があるのかを解説していきます。

ポイント1 年収と勤務先の確認はやっぱり大事!

お金を貸す側として気になるのは、やはり「貸したお金をしっかり返してくれる人かどうか」というところです。これをクリアすれば、年収の10倍近くの額の融資を受けることも不可能ではありません。年収500万円~600万円の人でも少ない額の頭金で5,000~6,000万円の物件を購入できることもあるのです。

「債務者の信用力」とは、具体的には年収と勤務先を指します。年収の基準は金融機関によって異なりますが、400万円が最低ラインになると考えておくのが無難です。もちろんこれはあくまでも最低ラインで、基準額が高いところだと700万円、さらには1,000万円以上が最低ラインとなる金融機関もありますので注意してください。

年収が審査の基準になっている理由としては、あまりに年収が低いと、もし空室が多くなって返済額や家賃収入を上回ってしまったときに自己負担ができないとみなされるからです。一般的にメガバンクではハードルが高め、地方銀行やネット銀行ではハードルが低めになることが多いと言われています。

勤務先については、サラリーマンの場合は企業の規模や設立年などが基準になることもあります。上場企業や設立から安定して黒字経営を続けている企業に勤めている場合は、信用力が高くなります。

個人事業主として仕事をしている場合は、医師や弁護士の士業は安定した収入が見込めるとみなされ、有利になるケースが多いようです。しかしそれ以外の職業については、基本的にサラリーマンより不利になると考えておきましょう。

ポイント2 どのくらいの家賃収入を見込めるか計算しよう

「物件の収益力」とは、簡単に言えば家賃収入がどのくらい見込めるかどうかです。駅に近い物件だったり、人がたくさん集まる都心の物件だったりすると、それだけ借りたい人が多いと考えるのが自然です。こういった物件はやはり、収益がよくなる傾向にあります。

しかしたとえ収益がよくても、管理などにかかるコストが高くて収益を相殺してしまうような物件もありますので、注意が必要です。赤字経営になるのを避けるためにも、管理会社との契約前にはキャッシュフローをしっかりと確認しておきましょう。

ポイント3 物件を売ったらどのくらいになるか調べよう

「物件の担保力」とは、万が一債務者が返済不可能な状態に陥ったときに、物件を売却することで残債を返済できるかどうかをはかる指標となります。

これは建物と土地の時価から、各金融機関が独自の判断基準によって算出するのが普通ですが、一般的に築年数が古い物件ほど低い評価になると考えるのが無難です。この場合は1、2の条件が3の評価を補えるほどよくないと、審査を通らないことも多いでしょう。

ポイントを押さえて融資を活用しよう

条件が多くてクリアするのが難しく感じられたかもしれませんが、逆に言えば物件を選ぶ段階でこれらのポイントを押さえておけば融資を受けやすいということです。

少ない自己資金でお得に投資を始められるよう、日ごろから情報収集をしっかりと行うことが大切です。

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