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ローンを考える前に把握しておきたい「自己資金」

眼鏡越しに見える札束
(写真=PIXTA)

最近では100%フルローンで不動産投資を始めることは、かなり難しくなってきています。ただし、潤沢な資金のある人しか手を出せないのかというと決してそんなことはなく、ある程度の額の自己資金があれば、物件やローンを組む金融機関を選ぶことで十分に対応可能です。不動産投資で準備しておくべき自己資金額の最低ラインと、その理由について紹介しましょう。

自己資金はどのくらい必要?

一般的には、不動産投資を始める際に必要な自己資金は、購入価格の2~3割といわれています。つまり1億円の物件を購入するとしたら、2,000~3,000万円の自己資金が必要だという計算になります。正直、そんな大金をポンと用意できるくらいなら、誰も苦労しません。

やはり庶民にとって不動産投資は高嶺の花なのか…と言えば、そんなことはありません。購入する物件とローン契約をする金融機関を選べば、数百万円の自己資金でもOKの場合もあるからです。

一般的に都心から離れた郊外や地方の物件なら、年収や自己資金が十分なレベルでなくてもローン契約をしてくれる金融機関が多いと言われています。特に地方銀行や信用金庫では、メガバンク並みの低金利を打ち出すのは難しいこともあって、こういった地方物件への融資を強化する動きも出てきているようです。これから不動産投資を始めたい人にとっては、うれしいニュースですね。

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自己資金の最低ラインは300万円!

とはいえ、実際に不動産経営を始めると、突発的な出費が必要になるケースもままあるものです。突然エアコンが故障して修理費が必要になったり、修繕積立金が思いのほか高額だったり…。こういったメンテナンス費さえ出せないとなると、さすがに経営は難しいと言わざるをえません。金額の目安としては、フルローンに近い好条件でローン契約できたとしても、300万円は自己資金として準備しておくのがよいでしょう。

これはあくまでも最低ラインですが、いったん不動産投資を始めると、家賃収入が入ってきて収益が増えていくはずです。利回りのよい物件が見つかり、融資をしてくれる金融機関も見つかったなら、このラインの自己資金で投資を始めるのも選択の一つかもしれません。

自己資金が少ないとデッドクロスが命取りに

自己資金が最低ライン程度しか準備できないとなると、必然的にローンの負担額は多くなります。これによって、いわゆるデッドクロス現象が不動産投資の命取りになる可能性が高くなってしまいます。

ローンの返済額の内訳は元本+利息ですが、実は運営上の経費にできるのは利息のみ。元本分は経費扱いにできません。ローンの負担額が大きいということは、この元本の比率が大きいということです。それだけ税金の額も増えるとなれば、月々の家賃収入以上の支払いをしなければならない可能性も出てきます。これを「デッドクロスになる」と言います。

デッドクロスを避けるには、やはり収益性の高い物件を選ぶことです。自己資金が少なくてもローンが組める物件は立地などの条件があまりよくないことが多いものの、探せば都心よりも利回りの高い物件も少なくありません。

ただし、利回りの数値のみを見て判断するのも考えものです。利回りが10%以上であっても、交通アクセスがよくなかったり駐車場が完備されていなかったりすると、借り手がなかなかつかないこともあります。インターネットでの情報収集に加えて、実際に足を運んだり不動産投資に詳しい人の意見を聞いたりしながら、本当に価値のある物件を選びましょう。

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