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物件の資産価値を高める修繕計画書の作り方

Planning
(写真=PIXTA)
不動産投資で収益を上げるためには、空室を減らして入居率をアップすることが重要となります。そのためには建物の外観や内部を美しく保ち、入居者にとって魅力的な物件の状態をキープしなければなりません。

築年数を経ても汚れや劣化が目立たないようにするには、定期的な修繕が必要不可欠となります。管理は管理会社に任せるにしても、内容はオーナーとして把握しておいた方がいいかもしれません。今回は、物件の資産価値を高める修繕計画書の作り方を紹介します。

修繕計画書にはどんな項目を入れるべき?

ひと口に「修繕」といっても、部位ごとに修繕周期は異なります。たとえば野外にある手すりや階段は劣化しやすいのでこまめな補修が必要ですが、地下にある給水管や受水槽はもう少し長いスパンで補修を考えるでしょう。

修繕計画書には部位ごとの周期の違いを鑑みて、いつどんな修繕を行い、それにどのくらいの費用がかかるのかを明記しておく必要があります。10~15年くらいの単位をひと区切りとして表を作成しておくとよいでしょう。

新築物件の場合はすべての部位が新品の状態からスタートとなりますが、中古物件の場合は各部位の状態をしっかりと把握しなければなりません。修繕計画を作る前に建物の調査を依頼し、各部位にどのくらいの期間で修繕が必要になるかを割り出すところから始めた方がいいでしょう。

新規で購入する物件の場合、仲介業者、あるいは不動産業者に過去の修繕履歴を確認してもらい、どこの箇所をいつ修繕したかという情報をもらってから将来の修繕時期を考える方がいいでしょう。もし当時の見積書などを入手できれば、その時の工法や工事業者を知ることができますので、より簡易に修繕計画が立てられるでしょう。
 
所有物件の場合、いくつかの工事業者に見積もり依頼をしてみるのも一つの方法です。プロの視点から必要な修繕箇所や時期を判断してくれます。

各箇所の修繕周期はどのくらい?

このように実際に調査をしてみないと厳密な修繕計画は立てられないのですが、部位によって平均的な修繕周期は存在します。屋内であってもある程度こまめなチェックが必要です。目安としては、野外の鉄製部分は4~5年、屋内の鉄製部分は7~8年に一度、塗装などのメンテナンスをしましょう。

そのほか早くに点検が必要な箇所は、給水・排水ポンプです。常時水と接している部分なので腐食や劣化が進みやすく、故障時のダメージも大きい部分です。7~8年の周期で一度点検、修理を行うことをオススメします。そのほかの箇所については10~15年で一度点検し、必要があれば修理や部品の取り替えを行います。

ただし、ここであげた修繕周期はあくまでも目安となります。使われている材質や施されている加工などによっても、劣化の速度には差が出ます。まずは平均の修繕期間を参考にしつつ、調査結果にもとづいて随時修正していくと、より現実的な修繕計画書が作れます。

修繕費の目安はこうして算出しよう

10~15年で一度点検が必要になる部位の修繕は大規模修繕なることが多く、費用もそれなりに見ておかなければなりません。

この見積もりが甘ければ、いざ修繕を行う際に費用が足りず、想定外の出費を強いられることになります。このような事態を避けるためにも、不動産経営開始当初に緻密な修繕計画を立て、着実に修繕金を積み立てていくことが重要です。

不動産投資のランニングコストとして、修繕費は見過ごすことができません。不動産経営開始段階で緻密な修繕計画書を作っておけば、必要なときに過不足のない修繕を行うことができます。事前にしっかり準備しておくことが、結果的に物件の資産価値を高めることにつながります。

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