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不動産投資家がサブリース契約を結ぶ時注意すべきポイントとは?

(写真= thodonal88/Shutterstock.com)

サブリース契約でありがちなトラブル

サブリース契約では、オーナーがサブリース会社に物件を貸し出し、サブリース会社が入居者に部屋を賃貸する形態になるため、空室かどうかにかかわらず、契約期間中は家賃収入を得ることができます。「○○年間、空室保証」といった「うたい文句」で、サブリースを紹介し、物件を売ったり、アパート建築を勧めたりするケースも少なくありません。

そこで起こりがちなトラブルが、サブリース契約の途中で家賃が変更・減額になり、それに伴い、オーナーがサブリース会社から受け取るリース料が減らされてしまう事態です。「空室保証」といわれ、契約当初の家賃がずっと得られると思っていたら、そうではなかったということが起きて、しばしばニュースになっています。

「免責期間」にも注意が必要です。免責期間とは新築物件で見られるケースで、最初の一定期間は賃借人の募集期間であるとして、入居者が付かない場合はサブリース会社がオーナーにリース料を払わなくても良いとする契約条項です。契約時に免責期間の条項を見落とし、リース料が入金されなくて気づくことがあります。

上記のようなトラブルに遭い、サブリース契約を中途解約しようとすると、結構な額の違約金が発生するといわれ、さらに大きなトラブルに発展するケースもあります。

サブリース契約前に確認すべきこと

こうしたトラブルを未然に防ぐには、事前に契約内容をしっかり確認し、納得できなければ内容の変更を交渉するか、それでも折り合わない場合はその会社と契約しないことが大切です。先のトラブル事例にから考えると、契約内容において特に確認すべき点は「家賃の見直し」「免責期間」「中途解約条件」の3点です。

1. 家賃の見直し

サブリース会社がうたう「空室保証」は、家賃を支払うことの保証であって、金額を保証しているわけではないということです。契約で定めた期間が経過すると、その時点での家賃相場に応じて、賃料の見直しが行われます。期間は210年程度と幅がありますが、立地によっては年数が経てば物件はどんどん古くなるわけですから、家賃は下がることを想定しておくべきでしょう。

利益が目減りするだけならまだ我慢できるかもしれませんが、ローンで購入した場合は月々の返済額よりも低い賃料になると赤字が続くことになります。そうならないように家賃見直しのタイミングをしっかりと確認しましょう。

また、購入物件の賃料がその地域の家賃相場に対して適正なのかどうかを調べておく必要があります。新築物件では相場より高めの賃料を設定して、利回りをよく見せている場合があるためです。初期のリース料は高くても、家賃見直しのタイミングで思っていた以上に賃料が下がり、ローンの返済計画が崩れてしまう恐れがあります。

2. 免責期間

ほとんどの場合サブリース契約には免責期間が設けられています。サブリースにしなかった場合でも、入居者がつかなければ賃料は入ってこないので、免責期間を設けること自体は一般的なことです。ただ、期間の長さが妥当かどうかは確認しておくことが必要です。新築物件の場合は23ヵ月が妥当な期間でしょう。特に明確な説明がなく「6ヵ月」の免責期間を設定され、契約してしまったケースもあります。必ずチェックしておきましょう。

3. 中途解約の条件

サブリース契約に中途解約条項がない場合は、原則としてオーナーからの解約申し入れにより契約を終了させることはできません。借主であるサブリース会社側が借家権で守られているからです。

中途解約条項がある場合は、予告期間と違約金に定めるのが普通です。サブリース会社にもよりますが、解約には半年以上前に予告をすることが義務付けられていることが多いようです。また、違約金は「賃料6ヵ月分」などのように、大きな額が設定されていることも珍しくありません。

契約内容を事前に確認し、納得した上で契約すれば、トラブルの可能性も解約したいと思う可能性も低くなります。しかし、何年にもわたる契約期間中に、サブリース会社の管理や対応を不満に思うケースが出てくるかもしれません。そんな場合に備えるためにも解約時の条件は必ず確認しておきましょう。

サブリース契約でトラブルに遭ってしまったら

サブリース契約でトラブルに陥った場合は、弁護士や不動産投資に関するコンサルティング会社など、必ず専門家に相談するようにしましょう。

今回取り上げた「トラブル」は、お互いの認識不足から起こるケースがほとんどです。サブリース自体は、賃貸経営の最大の課題である空室リスクを抑えることに役立つ、良い仕組みなのです。ただ、内容をよく吟味せずに契約して「思っていたのと違った」という言い分はすんなり通じることはないでしょう。自分の身は自分で守る気構えが必要です。

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