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「家賃が上がってもほしい!」不動産投資家が知るべき入居者が望む設備

(写真=chombosan/Shutterstock.com)

空室になった部屋に、手っ取り早く入居者を呼び込むためには、「家賃を下げるのが一番だ」と考えるオーナーは少なくありません。ところが、入居者には「家賃がUPしても住みたい」と思えるような設備を備えた物件があります。それはどんな設備なのでしょうか。2013年と2016年に、住まいの研究機関が行ったアンケートの結果から、読み解いてみましょう。

入居者はどのような設備があれば入りたいと思うのか

株式会社リクルート住まいカンパニーの「2015年度 賃貸契約者に見る部屋探しの実態調査(首都圏版)」によると、「家賃が上がってもほしい設備」は下記のランキングでした。

1位. エアコン(73.1%)
2位. 追いだき機能が付いたお風呂(68.7%)でした。
3位. ディンプルキーなどのピッキング対策のカギ(66.5%)
4位. TVモニター付きインターフォン(65.7%)
5位. 玄関ドアのオートロック(64.8%)
5位. 宅配ボックス(64.8%)

それぞれ利便性が高い設備です。そのため、入居者側から考えても、これらの設備が借りたい部屋に備え付けられていたら入居意志がいっそう高まるのではないでしょうか。

● エアコン、追いだき付きの風呂は、入居者の「インフラ」とも言える設備

国土交通省が発表した「平成27年度全国都市交通特性調査(速報版)」では、20代の外出回数が70代を下回ったことが明らかとなり、ニュースでも大きな話題となりました。インターネットやスマートフォンが普及し、ネット通販などを利用した買い物など、多くのことが自宅にいながらできるようになったことが、その大きな理由のようです。

入居者は滞在時間が増えている居室で、より快適に暮らせることを求めていると考えられます。「エアコン付き、風呂・トイレ別」は今では当たり前の設備となり、それだけではアピールポイントとして弱いと認識するべきなのかもしれません。

● ビッキング対策のカギは入居者が求める防犯対策の設備

ピッキング対策のカギは、この性能が高いほど、アピールポイントになります。なぜなら、防犯設備に対するニーズは高く、入居者が意識する項目の一つだと言えるからです。

ピッキングやサムターン回しによる空き巣被害は、減ってきているとはいえ、依然として発生しています。こうした被害はドアの造りが古いものほど多いので、築年数が古いマンションなどは、せめてドアやカギを交換しておきたいものです。

部屋の中から訪問者の姿を確認できるTVモニター付きインターフォンは、新聞勧誘や押し売りなど、面倒な来訪者を避けることができます。前もって対応するかしないかを選択できるため、若者のみならず、お年寄りにもあるとうれしい設備です。

● 入居者が喜ぶ利便性の高い設備は宅配ボックス設置、充実したネット環境

玄関ドアのオートロックと同率5位となった設備は、宅配ボックス(64.8%)でした。インターネット通信販売の普及で仕事が増えすぎた宅配業者が、悲鳴を上げているというニュースが大きな話題となりました。そのため、賃貸住宅では宅配ボックスの設置が進んでいます。

荷物を受け取るだけでなく、宅配ボックスに入れておけば提携の宅配業者が引き取りに来てくれたり、クリーニングを済ませて戻してくれたりするサービスも増えています。

以前の宅配ボックスでは、暗証番号が書かれた不在通知票を、配達員がポストに投かんする方式だったために、ポストから不在通知票を取り出し、ボックスを開けて荷物を盗まれることがしばしば発生しました。

このため、最近では専用キーで開けたり、荷物が入るとメールで知らせてくれたりする便利な設備に進化しています。こうした宅配ボックスは購入・設置すると高額になりますが、リース契約も可能で、月々少額で利用できるようになっています。宅配ボックスが未設置の物件でも一度、検討してみてはいかがでしょうか。

● 忙しい入居者が喜ぶ「24時間ゴミ出し可能」

2015年度の調査では出てきませんでしたが、2013年の調査で「家賃が上がってもほしいサービス・設備」の1位は「24時間ゴミ出し可能」というものでした。多くのタワーマンションでは、フロアごとにゴミ出し部屋が設置されています。そのため、部屋にゴミがたまることがなく、居住者は重宝していると聞きます。

地域によりますが、燃えるゴミが週に2回、ビン・缶が週に1回というルールが多いでしょう。収集所が離れた場所ですとゴミ出しの負担が大きく、ゴミが大量に出た場合でも、収集日まで部屋に置いておかなければならず、快適な暮らしが損なわれる要因となります。

ゴミの管理をする人がいなければ、24時間ゴミ出しに対応できる環境は、導入のハードルが高い設備なのかもしれません。とはいえ、入居者が物件を選ぶ上で、重要視する可能性は高いでしょう。

不動産オーナーなら入居者の希望する設備を察知すること

このように、入居者が望む設備を見てきました。新たに不動産投資をするなら設備が充実している物件に投資をするのがよいでしょう。すでに保有している場合は、徐々に入居者のニーズに沿うように設備を変更していくのも一つの手です。

設備投資をすれば物件の価値は高くなりますが、空室がでれば家賃が思うように回収できず、結果として設備投資費用が賄えない可能性があることも認識しておくべきでしょう。そのため、不動産オーナーは入居者が本当に望む設備は何かを察知する必要があります。

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