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いつ売る? 不動産投資の出口戦略

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(写真=Min Chiu/Shutterstock.com)

不動産投資は、賃料によって収益を確保する資産運用方法です。とはいえ、いつまでも同じ不動産に投資し続けるのではなく、出口戦略を意識することも重要です。

ここでは、不動産投資の出口戦略について紹介していきます。

出口戦略の重要性

不動産物件を所有していると、さまざまなメリットやデメリットを考慮する必要があります。

現在は部屋が満室になっている建物でも、空室が出たり周辺の環境が変わって物件価値が下がったりすることが考えられるでしょう。

不動産投資で失敗しないポイントは、考えられるリスクを明確にしたうえで、いつまで保有するかという「出口戦略」を立案することです。何千万円、何億円と高額である物件に投資をするときには大変重要なこととなります。リスクをコントロールし、不動産投資を成功するために出口戦略は欠かせません。 

入口で物件を安く購入して上手に運用し、賃料で利益を上げているとしても、最終的な出口で売却する際にプラスにならなければ意味がありません。

月々の収益を増加させるための工夫も大切ですが、物件を手放すタイミングをさまざまな視点から検討することが、本当の意味での投資の成功につながります。高利回りの物件だからといっていつまでも持ち続けるのではなく、トータルの収支を考えて売却し、そこで新たな収益を生むことが不動産投資で失敗しないためのカギとなります。

近年はアベノミクス効果により価格が上昇した影響で、利回りの低下が懸念されていました。しかし2016年上半期の一棟マンションや区分マンションの表面利回りは5%を切る動きがみられましたが、2015年に比べて大きな低下というわけではなくほぼ横ばいといえます。価格上昇により引き起こされた利回りの低下に歯止めがかかっているため、マンションは今が買い時という見方もできます。

売却のタイミングの考え方

重要なのは売却のタイミングです。特に売ろうとする機会がない場合は、考え方として不動産購入から5年後をおおよその目途にするといいでしょう。なぜなら、不動産を売却した譲渡所得(売却益)には当然税金がかかりますが、その課税率が5年を境に変化するためです。

譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のものは短期所得、5年を超えるものは長期譲渡所得と区分されます。それぞれの譲渡税額の計算方法は、以下の通り定められています。

・ 短期譲渡所得=所得税30%+住民税9%

・ 長期譲渡所得=所得税15%+住民税5%

特に譲渡所得税の税率は高いため、売るタイミングがわからない場合にはこの譲渡所得税の区分を目安とするのも一つの手です。売却する時期については諸説ありますが、不動産の購入を考える人は年間を通じて情報をチェックしています。そのため、売却時期はあまり重視しなくてもいいでしょう。
 
5年目をすぎて次にくる売却のタイミングとしては、規模の大きな修繕を検討する10年目頃です。中古物件の場合には早めの修繕が必要となることもあるため、中古物件を購入する場合は修繕履歴を必ず確認するようにしましょう。
 
外壁塗装のために建物の周りに足場を組むような大きな修繕以外にも、バルコニーの手すりに行う防錆処置やヒビ割れ・雨漏りを防止するための補修など、建物の価値を維持するための定期的な修繕は必要です。費用がかかる修繕を前に売却できた場合には大きな利益が出るため、修繕時期を売却のタイミングとして検討するのもいいでしょう。

出口戦略を考慮して成功を

マンションやオフィスビルなどを保有していると賃料の収益を確保することができるため、物件を手放すことを考えたことがないという人も多いかもしれません。しかし、不動産投資の場合には出口戦略が重要であり、そのタイミングを逃さないことが成功の秘訣です。さらに大きな利益を上げたいと考えるならば、売却を視野に入れ、タイミングについて一度検討してみてはいかがでしょうか。

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