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毎月の家賃収入、かかる税金を把握しよう

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(写真=siam.pukkato/Shutterstock.com)

不動産投資で家賃収入があった場合、どれくらいの税金がかかるのでしょうか。また、かかる税金の種類とはどのようなものがあるでしょうか。ぜひ覚えておきましょう。

サラリーマンが家賃収入を得た場合の所得税計算方法

まず、不動産投資の収入のうち課税対象となるのは、家賃収入(更新料や共益費、敷金や保証金のうち返還しなくてもよいものも含む)から、管理費や修繕積立金、修繕費用などの必要経費を差し引いた残りの所得です。たとえば家賃収入が190万円、必要経費が90万円の場合、不動産所得は100万円となります。必要経費については後で詳しく説明します。

サラリーマンなどで給与所得がある場合、この不動産所得に給与所得を合算します。そこから.扶養控除や社会保険料控除などの各種控除額のほか、給与所得控除制度に基づく金額を差し引いて課税所得額を算出します。給与所得控除制度とはサラリーマンの職務上で生じた必要経費の概算額を経費として控除する制度です。

具体的なケースで所得税額を計算してみましょう。たとえば、年収が700万円で、各種控除額がまとめて100万円とした場合、給与所得は600万円となります。ここに先ほどの不動産収入100万円を加えると、個人所得は700万円となります。

この課税所得額に応じて、以下に示す表のように所得税の税率が分けられています。

表1

2007~2014年分は、4,000万円以上の項目はなく、1,800万1円以上は税率40%、控除額279万6,000円となります。

上記の表を参照すると、課税対象額700万円の場合、所得税率は23%、控除額は63万6,000円なので、所得税額は700万円×23%−63万6,000円=97万4,000円となります。

必要経費を計上して節税を

先述したように、課税対象となる不動産所得は家賃収入から必要経費を差し引いたものになります。なので、必要経費を可能な限り計上することで所得の額を圧縮し、所得税額を節約することができます。

代表的な必要経費には、10種類ほどあります。まず、毎月、管理会社に支払う管理費と修繕積立費は言うまでもありませんが、入居者のトラブル対応や入居者募集などの管理代行手数料も計上できます。

また、火災保険や地震保険などの損害保険料も計上できます。修繕費や減価償却費も計上しましょう。

収益物件のローンにまつわる部分も計上できます。まず、ローン返済額のうちの建物部分の利息部分と、保証人を立てない場合に金融機関に支払うことになるローン保証料も大丈夫です。

このほか、確定申告書の作成を税理士に依頼した場合の手数料のほか、不動産経営に関する書籍費や通信費、交通費なども計上可能です。

こうした必要経費が家賃収入を上回り、不動産所得が赤字になってしまうこともあります。赤字額が200万円、給与所得が700万円なら、損益通算して500万円に対して所得税が課税されることになります。こうすれば大いに節税効果が見込めます。

消費税その他の税について

では、所得税以外にかかる税は何があるのでしょうか。

まず、現在は税率8%で私たちに最も身近な税である消費税ですが、住まいとしての不動産に対する家賃には課税されません。逆に、店舗やオフィスなどの用途に使われる場合は消費税がかかります。また、店舗やオフィスでも前々年の家賃収入の合計金額が1,000万円以下の場合は消費税を納めなくてもよいとされています。

不動産投資の場合、このほかにも不動産購入時に不動産取得税と登録免許税が必要になります。不動産の保有中は固定資産税と住民税が、売却時に売却益が発生した場合は譲渡税がかかります。

以上みてきたように、サラリーマンの不動産投資の場合は不動産所得と給与所得の合計額によって所得税額が変わってきます。確定申告の直前で慌てることのないように、税についてはその仕組みを十分に理解しておきましょう。

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