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不動産投資が株式投資よりも優れているところ

(写真=Sergey Nivens/Shutterstock.com)

不動産投資を始めるにあたり、知っておきたい基本的なことがいくつかあります。投資対象となる金融商品はさまざまです。代表的なものは株式投資でしょう。不動産投資と株式投資はどこが違うのでしょうか。また、不動産投資の優れているところは、どこなのでしょうか。

家賃が下がらないから、収益が安定して高利回り

このところ日経平均株価は2万円台を維持し、約57年ぶりの連騰を記録しました。銘柄によっては、大きく利益がでそうな地合いとなっています。しかし先日、大手自動車メーカーや鉄鋼メーカーで相次いで不祥事が明るみになり、ニュースを賑わせています。そのような、予想ができないような出来事が起こって、株価は一気に下がることもあります。しかも、それが不意にやってくるのが怖いところです。

一方の不動産投資は、株式投資と比べると安定していると言えます。この20年間の推移を見てみると、東京などの都心では地価の上下はあったものの、家賃相場が急落してしまうような大きな変化はありませんでした。言い換えると、現物の不動産投資では、入居者が出ていかない限り、収入源である家賃収入は、安定的に入り続けるということです。

もちろん、物件の老朽化に伴い家賃を下げたり、リノベーションを行ったりしないと、入居者が付かなくなることはあるでしょう。しかしそれは、10年といった長いスパンでの話です。

また、不動産投では、地価上昇に伴い一時期よりも利回りは低下していますが、それでも4~5%程度を維持しているものも少なくありません。日銀によるゼロ金利政策が継続されている今、同程度の利回りを安定して取れる金融商品はないのではないでしょうか。

低リスク資産を高レバレッジで運用

また、株式投資と不動産投資の大きな違いは、金融機関からの融資を使って投資ができることです。勤め先、勤続年数、年収によって、融資を受けられる金額に多少の違いはありますが、サラリーマンであれば、数千万円以上の資金提供が受けられます。

ローンを組み、高レバレッジを効かせることができるのが不動産投資なのです。しかも、着実に実績を積めば、融資のハードルは下がり、2棟目、3棟目と投資範囲を広げることが可能です。

もちろん、株式投資でも、信用取引のようにレバレッジを効かせることが可能です。しかし通常は借りられるのは最大3倍までで、6ヵ月以内に清算する義務があります。さらに、信用取引で買っていた株が急落して大きな損失を抱えると、追加の保証金(追証)が発生し、負債が増えることがあるのです。そういう観点から考えると、不動産は低リスク商品と言えるでしょう。

自分自身の裁量が大きい

株式投資の場合、大株主にもでもならない限り、個人投資家が投資先企業の経営に口を挟むことはありません。しかし、一方の不動産投資は「賃貸経営」であり、オーナーは投資家というよりも事業家としての側面を強く求められます。

空室が増えたら、ターゲットを再検討したり、リフォームや修繕に工夫を加えたりすることができます。家賃を下げたり、ペットOKにしてみたり、敷金や礼金を下げることで競合物件と差別化してみたりすることもできます。つまり、ビジネスを好転させるために、自分の裁量で、さまざまな手段を取ることができるというわけです。

このように不動産投資には、低リスク資産を高レバレッジで持てることや、自分で経営努力が可能という特徴があります。また、団体信用生命保険という年齢や性別で差別されない保険でさらにリスクを低減することもできます。オーナー自身が死亡したり、高度障害者になったりした場合に、ローン残債が棒引きされ、家族に財産として、不動産を残すこともできます。

不動産投資は想像以上にリスクが低く、安定的に投資のリターンが獲得できる資産運用の形態なのです。

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