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節税するなら1棟買いが効果的! 1棟所有すれば効果的な節税できる理由!

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(写真=PIXTA)

不動産投資で儲かったお金をいかに多く残すか。そのことを踏まえて、今回は1棟所有だからこそ効果的に節税できる理由とテクニックをご紹介します。

減価償却は支出のない経費

通常、経費は何かしらの出費を伴いますが、建物の取得価額に対する減価償却は出費のない経費といえます。建物の構造によって法定耐用年数と償却率が決まっており、それによって減価償却の期間と額が決まります。

対象は建物だけなので、その点では取得価額における建物比率が高い区分マンションのほうが有利に見えます。しかし、RC造の区分マンションは木造や軽量鉄骨のアパートに比べて耐用年数が長く、償却率も低いというデメリットがあります。

減価償却を経費という観点で見ると、1棟所有の方がより効果的に節税できる可能性があるのです。その理由と節税のテクニックをご説明します。

経費計上の調整が可能

リフォームや修繕は一般的な感覚では同じに見えるかもしれませんが、税務上は内容によって修繕費と資本的支出に分類されます。大まかな分類基準は、原状回復の費用であれば修繕費で、価値や性能を向上させるための費用は資本的支出ということです。

修繕費は経費として一括で償却可能ですが、資本的支出は資産になるので耐用年数に応じた年数で償却することになります。

この点は区分所有についても同じですが、区分所有はリフォームや退去時の原状回復は専有部に限られ、共有部については管理組合の範疇になります。しかし1棟所有であれば建物全体が対象になり、工事内容や費用、時期などを調整して効果的な節税をすることができるのです。

修繕費と資本的支出の判断基準の規定はあるのですが、曖昧な点もあって税務署と見解が別れることがあります。しかし、内容や金額によって経費計上のタイミングを調整して、収入に見合った効果的な節税をすることが可能です。

大規模修繕を経費にする方法

大規模修繕の場合、前期末取得価額(物件の取得額に前期の資本的支出を加算した価額)の10%以下であれば、明らかに建物の価値を上げる工事でない限り修繕費として一括で償却できます。前期末取得価額が5,000万円の物件であれば、年間500万円まで経費計上して一括償却できるわけです。

仮に1,000万円の費用を要する工事だと、単年では経費計上できるのは半分の500万円になってしまいます。しかし工事内容によっては、時期をずらして2回に分けて実施するという手があります。

500万円の経費を2年に分けて計上すれば、まるまる1,000万円の減価償却が可能になるということです。もし年間の家賃収入が500万円以内であれば、2年連続で所得税がゼロになるわけです。

青色申告して効率的に節税

青色申告をしていれば、1件あたり30万円未満の費用なら年間累計300万円まで一括で経費計上することができます。

1棟所有であれば、オーナーの判断で各部屋の設備などのメンテナンスや交換を単年ではなく、複数年に分散して実施することができます。つまり1棟所有であれば、家賃収入との支出のバランスを考慮しながら経費を調整し、効率良く節税することができるのです。

不動産投資をする以上、収益を上げなければ意味がありません。とはいえ、納める税金はなるべく少なくしたいというのが人情でしょう。しかし本来の節税は、税法におけるさまざまな特例を活用して、資産や収益を少しでも多く手元に残すことなのです。

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